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2017年购房者与开发商签购房合同，开发商未如约交房。购房者委托李荣梅律师起诉，一审获支持。开发商上诉以不可抗力抗辩，律师分层反驳，二审维持原判。此案启示：明确规则，厘清关系，强化违约方举证责任。房屋买卖合同纠纷：击破开发商抗辩，为购房者维权案情简介2017年3月，购房者与开发商签订购房合同，购买某小区房屋一套，合同约定交付时间为2018年5月1日前，购房者已支付购房款176,192.5元。但开发商未按约交房，购房者多次沟通无果后委托李荣梅律师起诉，要求开发商继续履行合同并支付逾期交房违约金。一审法院判决开发商2025年5月10日前交房，支付2021年11月4日至2024年11月4日的逾期交房违约金19,311元，及自2024年11月5日起至实际交付之日止以已付房款为基数按日万分之一计算的违约金。开发商不服上诉，主张新冠疫情封控、政府重污染天气强制停工、政府欠付土地返还款等不可抗力因素致工期延误，应免其逾期交房违约责任。委托介入购房者在与开发商多次沟通交房及违约金事宜无果后，陷入维权困境。开发商逾期交房，购房者的合法权益受到侵害，双方矛盾重重。在此情况下，购房者委托李荣梅律师代理此案，希望通过法律途径解决问题。分层办案策略精准锁定违约起算点，击破不可抗力抗辩根据民法典第590条规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”。合同约定交房时间为2018年5月1日，开发商迟延履行，新冠疫情2020年初才发生，其以疫情主张免责于法无据。且购房者已主动放弃2018年5月1日至2021年11月4日期间的全部违约金，开发商再主张免除后续违约金，既不符合法律规定，也违背诚信原则。系统论证大气污染防治非不可抗力不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。大气污染防治是政府常态化行政管理措施，每年规律性发生，开发商签订合同时应预见并合理安排工期，不属于不可抗力。若将其认定为不可抗力，会导致不可抗力制度滥用。明确政府欠款非免责事由开发商提出政府欠付土地返还款致资金紧张、工程延期，此既非合同约定的免责事由，也非法定不可抗力情形。开发商与政府的土地返还款纠纷属另一法律关系，不能作为其逾期交房免责理由。以举证责任为突破口二审中，开发商主张不可抗力停工，但未能提供2018年5月1日约定交房期限届满前存在不可抗力事由的证据，也无法证明疫情封控、重污染天气等对工期的具体影响天数，应承担举证不能的不利后果。二审庭审巩固成果二审庭审时，李荣梅律师阐述一审判决事实认定与法律适用的正确性，针对开发商上诉理由逐一回应，强调一审法院在违约期间认定、违约金计算标准、不可抗力免责范围等关键问题上均无不当。调解落地结果石家庄市中级人民法院全面采纳李荣梅律师的代理意见。关于不可抗力认定，开发商未证明2018年5月1日前因不可抗力不能履行合同的期限，大气污染防治非不可抗力，新冠疫情发生在迟延履行后不能免责，政府欠付土地返还款也不是逾期交房理由。关于违约金计算，购房者主张自2021年11月4日起算已给予开发商合理扣除期限，一审认定无误。二审判决驳回上诉，维持原判。律师复盘手记本案中，开发商试图以不可抗力为由逃避逾期交房违约责任，给购房者维权带来阻碍。通过精准适用法律条文、系统论证相关事由是否符合不可抗力构成要件以及抓住开发商举证不能的弱点，成功维护了购房者的合法权益。在处理此类案件时，要准确把握法律规定，深入分析案件事实，合理运用举证责任规则。同时也提醒购房者，遇到开发商逾期交房等违约情况，要及时通过法律途径维护自己的权益。此类案件通用法律启示在于，明确“迟延履行后发生不可抗力不免责”规则适用，厘清常态化行政管控与不可抗力关系，强化违约方举证责任。当开发商主张不可抗力免责，需证明该事由存在及对合同履行的具体影响期限和程度，否则承担不利后果。李荣梅律师，中国法学会会员，2004年毕业于河北大学法学专业，获法学学士学位，执业证号为11301200811848760，现就职于河北奥仑律师事务所。她专注于刑事辩护、民商事争议解决及人身权益保护三大领域，秉持“法理精神和服务创造价值”的执业理念，擅长运用“诉调结合”策略，以实现委托人核心利益最大化为目标。如果您在房产、合同、劳动等方面遇到法律问题，欢迎向李荣梅律师咨询，她将为您提供专业的法律服务。
