买房违约致房被拍还索退款，律师助卖方再审逆转免35万损失

2013年，蒋某与柳某达成房屋买卖交易，蒋某购买柳某的一套门市房。双方约定，蒋某先支付部分首付款，剩余房款以卖方亲属李某的名义向银行贷款，后续由蒋某负责偿还贷款。蒋某接收房屋并使用多年，然而他并未按照约定还清贷款。最终，房屋因银行追债被法院强制执行拍卖。令人意想不到的是，房屋没了之后，蒋某以“合同目的无法实现”为由，将卖方告上法庭，要求解除购房协议，还要求卖方返还他已支付的首付款以及代为偿还的贷款本息，总计超过30万元。一审时，法院驳回了蒋某的全部诉求，但到了二审，情况却出现大反转，法院改判支持蒋某的请求，要求卖方返还近35万元。面对这一不利局面，卖方柳某和李某找到了黑龙江东禹律师事务所的专职律师王伟。 一、大众认知误区与法律规定 在很多人看来，既然房屋被拍卖，合同目的确实无法实现了，那么蒋某要求解除合同并返还钱款似乎合情合理。但这其实是大众的认知误区。 根据《民法典》相关规定（这里虽未明确具体条文，但合同解除权相关规定体现），合同解除权是赋予守约方的一种救济权利。通俗来讲，就是谁遵守合同约定，在对方违约给自己造成损失时，才有权利提出解除合同来维护自己的利益。而违约方不能因为自己的违约行为导致了一些后果，反而去要求解除合同并从中获利。在本案中，蒋某未按约偿还贷款导致房屋被拍卖，他是违约方，并不具备解除合同的权利。 二、王伟律师的精准分析 王伟律师接手案件后，迅速进行了深入分析。 他首先锁定“违约方”身份。根据《购楼房协议》的明确约定，蒋某负有偿还贷款的义务。但他长期违约、拒不还款，这直接导致了房屋被拍卖。所以，蒋某是这起纠纷中唯一的、根本的违约方。 接着，王伟律师援引“合同僵局”法理。他指出，法律赋予守约方合同解除权，目的是惩罚违约行为。如果允许违约方通过自己的违约行为获利，也就是像蒋某这样解除合同拿回钱款，这违背了诚实信用原则，是对法律精神的严重曲解。二审法院仅仅以“合同目的无法实现”为由判决解除合同，却没有考虑到是谁造成了这一结果，属于适用法律错误。 三、再审庭审的有力辩论 在某高院的再审庭审中，王伟律师围绕“违约方无权解除合同”这一核心观点，展开了逻辑严密、法理清晰的论述。他将案件事实与法律规定紧密结合，详细阐述了蒋某违约的过程以及其不具备解除合同权利的依据。 四、案件最终处理结果 最终，某高院完全采纳了王伟律师的代理意见。法院再审认为，蒋某未能按约偿还贷款，其违约行为是导致房屋被拍卖、合同目的无法实现的根本原因。作为违约方，蒋某主张解除合同缺乏法律依据。并且根据合同约定，“如有违约……购楼房者所装修等的一切费用、损失，由购楼房者自己负责”。据此，某高院作出终审判决：一是撤销二审判决；二是维持一审判决，即驳回蒋某的全部诉讼请求。与二审判决结果相比，这一结果为卖方当事人避免了近35万元的经济损失，实在是来之不易。 本案的核心启示： 1.法律规定有着明确的逻辑和原则，不能仅凭表面现象去判断案件走向。在合同纠纷中，违约方和守约方的权利义务有严格区分，不能被大众的普遍认知所误导。 2.专业律师对案件的作用巨大。王伟律师在案件中敏锐地抓住了“违约方无权解除合同”这一关键法律点，通过精准的分析和有力的辩论，实现了案件结果的逆转。他不是靠简单的口才，而是凭借对法律细节的把控和对法律原则的深刻理解，为当事人找到了案件的突破口。 3.在案件发生后，尽早寻求专业律师的帮助至关重要。像本案中的卖方，如果没有及时找王伟律师介入再审，可能就会承受巨大的经济损失。 王伟，男，黑龙江东禹律师事务所专职律师。他本科毕业于大庆师范大学法律专业，获得学士学位，目前在中国政法大学攻读法律专业硕士。他擅长处理民间借贷、刑事辩护、建筑工程、合同纠纷等领域的案件。其执业律所位于黑龙江省哈尔滨市道里区丽江路4530号招商新时代中心8楼东禹律师事务所。刑事案件和合同纠纷中很多胜负关键点藏在容易被忽视的法律细节，遇到相关纠纷应当寻求专业律师帮助。