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房屋买卖遇波折，律师解析维权路在房屋买卖的复杂世界里，每一个案例都可能成为一堂生动的法律课。今天，让我们走进周某与李某房屋买卖合同纠纷案，看看其中的曲折与法理。一、案件详情这是一起典型的存量房买卖纠纷。北京市西城区某寺庙街3号的平房院落，有着复杂的产权故事。该房屋于1988年登记在周某甲名下，周某甲与妻子温某育有子女。2018年，周某甲与温某授权儿子周某乙出售房屋。当年11月21日，周某乙代理周某甲与李某签订合同，约定房屋成交价1736万元，签订合同前李某已支付定金20万元，双方应在365日内申请办理不动产转移登记手续，并各自履行纳税义务。同日，三方还签订了《补充协议》，明确了交易细节，包括土地出让手续的办理、款项支付方式及违约情形等。李某依约分多笔支付了20万元购房定金。然而，合同签订后，履行之路坎坷。补充协议约定的2019年10月31日前完结土地出让手续未能兑现。随后，温某与周某甲相继离世，房屋产权继承问题使情况更为复杂。虽周某丙放弃继承权，但周某乙仍拖延履行，未办理土地出让手续。2023年5月10日，房屋测绘成果审核通过，具备办理后续手续基础。李某多次沟通无果后，于2023年向法院起诉，请求判令周某乙、周某丙协助过户并交付房屋，同时提存了1716万元购房余款。一审法院判决周某乙配合过户并交付房屋，驳回李某针对周某丙的其他诉讼请求。周某乙不服，提起上诉。二、争议焦点1.原所有权人死亡后合同义务的承继：在纯财产性合同中，出卖人死亡是否影响合同效力，继承人未明确放弃继承时是否当然承继合同履行义务。2.“上一手购房人”问题：上诉人主张的“上一手购房人”问题能否构成阻却合同履行的障碍，前手合同状态对本案合同效力的影响。3.合同适用法律：案涉合同签订于民法典施行前，持续履行至民法典施行后，一审法院援引合同法裁判是否错误。4.提存程序合法性：一审法院为买受人办理款项提存的程序是否合法，法院是否有提存权能，本案是否具备提存条件。5.购房余款判项影响：出卖方应得购房余款未在判决主文中明确体现，是否影响判决可执行性。三、诉争双方观点上诉人周某乙上诉称，一审判决诉讼程序不合法，认定事实不清，未查明前手合同情况且未列第三人，直接判令过户缺乏程序依据；适用法律错误，应适用民法典；购房余款判项设置不当，未明确纳入判决主文；一审法院办理提存事项程序不合法，法院无提存权能，本案不具备提存条件。被上诉人李某辩称同意一审判决，请求维持原判。原审被告周某丙述称同意周某乙上诉请求，不同意一审判决。原审第三人顺益兴公司述称同意一审判决。四、法院认定北京市第二中级人民法院经审理认为，依法成立的合同合法有效，房屋买卖合同作为纯财产性合同，出卖人死亡不影响合同效力，未放弃继承的继承人应概括承受合同义务，周某丙已放弃继承权，故李某要求周某丙配合的请求不予支持。综合审查合同履行条件，出卖方怠于办理土地出让手续，买受人已支付定金并提存购房余款，合同具备继续履行条件，一审判决正确。上诉人主张的“上一手购房人”问题，因其已自认退还定金，前手合同关系已了结，法院不予采纳。关于法律适用，民法典与合同法相关规定对本案合同效力认定与履行判断结论相同，周某乙上诉请求不予支持。一审法院审理程序合法，关于剩余购房款的判项设置合理，不影响周某乙权利实现。最终，法院驳回上诉，维持原判。五、裁判要旨本案的裁判逻辑具有重要指导意义。在纯财产性合同中，当事人死亡不影响合同效力，继承人应继续履行合同义务。继承人拒绝配合过户时，买受人可直接起诉，法院可判令继承人配合办理过户登记及交付房屋，降低维权成本。买受人提存余款是积极履约行为，法院予以认可并作为判令过户依据。当事人诉讼中的陈述具有证据价值，自相矛盾陈述不能被法院采信。六、律师分析本案涉及的法律议题在存量房交易中具有普遍性和典型性。1.土地出让手续风险：北京老城区平房院落产权流转涉及土地出让手续，流程繁琐、耗时久、受政策影响大，买卖双方易陷入纠纷。本案中出卖方承诺的办理期限未兑现，期间还叠加多种变量，买受人应重视合同中相关约定及违约救济机制。2.继承人义务承继：本案确立规则，纯财产性合同中出卖人死亡后，未放弃继承的继承人应概括承受合同义务。但实践中继承人可能以各种理由拖延或拒绝配合，买受人应提前了解出卖方家庭结构等情况，在合同中纳入风险防范条款。3.“前手合同”风险防控：存量房交易中，出卖方可能存在多笔意向交易，导致同一标的物上有多份“在途合同”。买受人签约前应核查出卖方历史交易记录，合同中明确约定出卖方保证无在途交易及权利瑕疵条款，并辅以违约惩戒机制。朱瑞雷律师在房地产和建设工程领域、合同纠纷领域有着深厚造诣，承办了数百起重大民商事案件。他连续十年荣获盈科“优秀律师”称号，秉承“受人之托，忠人之事”的执
