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房产查封危机下，律师助力购房者保住老宅在房产交易的复杂世界里，历史遗留问题常常会给购房者带来意想不到的麻烦。今天，让我们聚焦一起因购房未过户遭查封的案件，看看苏娟律师是如何凭借专业能力和智慧，帮助购房者保住老宅的。 苏娟律师：专业铸就信赖苏娟律师毕业于南京大学法律本科，拥有15年的执业经验，执业证号为13212201011801692。她是江苏律园律师事务所的高级合伙人，擅长民商事处理，涵盖医疗纠纷、合同纠纷、婚姻家庭、交通事故、债权债务等领域。自执业以来，她始终秉持正直和诚信的理念，将当事人的合法利益放在首位，凭借勤奋敬业的精神和良好的职业道德，赢得了当事人的一致好评，还荣获2015年泰州市“十二五”期间十佳法律援助工作者、2017年泰兴市法律援助工作先进个人等荣誉。 案件风云：老宅面临查封危机本案是一起申请执行人执行异议之诉。某资产管理公司基于一笔历史金融债权，申请法院强制执行登记在某已注销塑料厂名下的房产。执行过程中，位于某市环城东路35号的一处房产被法院查封。被告张女士（化名）提出异议，称该房产早在2001年就已由其向当时的权利方某塑胶有限公司购买，她不仅付清了全款，还实际占有居住至今。然而，由于土地性质为划拨工业用地等历史原因，未能办理过户登记。泰兴市人民法院此前作出的执行裁定支持了张女士（化名）的异议，中止了对该房产的执行。但某资产管理公司不服，提起诉讼，要求撤销中止执行的裁定，继续执行该房产。 精准出击：律师力挽狂澜面对复杂的案件情况，苏娟律师作为张女士（化名）的代理律师，发挥了关键作用。首先，精准定位法律依据。苏娟律师紧紧抓住《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条这一核心规定，将案件事实与法条构成要件进行严谨比对，构建了坚实的抗辩逻辑。其次，系统梳理历史证据。案件涉及时间跨度长达二十多年的复杂历史沿革，包括企业分立、产权调整、政府批复等。苏娟律师协助当事人收集、梳理并清晰呈现了《分立协议书》、轻工业局批复、购房《协议书》、付款收据等一系列关键证据链，有力证明了出卖方当时的处分权以及买卖关系的真实性、合法性。再次，证明“合法占有”与“非自身过错”。苏娟律师通过提交长期的水电费缴纳凭证、结合街道办事处的《说明》等证据，成功证明了张女士（化名）“合法占有”的事实，并论证了因土地性质等历史遗留问题导致无法过户，责任不在购房人，夯实了排除执行的关键要件。最后，有效应对庭审。在庭审中，苏娟律师对产权变迁历史、买卖过程等关键事实进行了清晰陈述和质证，有效反驳了原告方关于合同无效、产权未变动等主张，维护了当事人合法权益。 判决喜讯：老宅得以保全最终，法院经审理认为，张女士（化名）提出的执行异议符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条规定的情形，包括查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、已合法占有该不动产、非因自身原因未办理过户登记。法院判决驳回原告某资产管理公司的全部诉讼请求，张女士（化名）对该房产享有的民事权益足以排除强制执行。 案例启示：购房者的行动指南这起案件为类似情况的购房者提供了重要启示。购买房产时，务必重视书面合同与款项凭证，保留好付款收据、银行转账记录等全套付款凭证，这是证明买卖关系成立和履行的最基础证据。在未能及时过户的情况下，实际占有、使用房屋的证明，如水电燃气缴费单据、物业费收据、居住证、邻居证言等，是主张“合法占有”权益的关键，应长期妥善保存。如因政策、土地性质等客观原因暂时无法过户，应主动向相关部门反映情况、请求协助，并保留好沟通记录、申请文件等证据，用以证明“非因自身原因未过户”，避免被认定为怠于行使权利。若已购买并长期居住的房屋因原产权人名下债务被法院查封，购房人应立即在法律规定的期限内（执行程序终结前）向执行法院提出书面执行异议，必要时提起执行异议之诉，依法主张自身排除执行的权利。同时，此类案件涉及复杂的法律关系、历史事实和证据梳理，以及专业的执行异议程序，委托专业律师及时介入，能有效梳理案件脉络，精准适用法律，最大限度维护自身合法财产权益。在房产交易的道路上，难免会遇到各种风险和挑战。苏娟律师凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为当事人排忧解难，成功帮助张女士（化名）保住了老宅。这不仅体现了律师的价值，也为广大购房者提供了宝贵的借鉴。
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