这些法律“坑”你躲过了吗？4个案例带你认清法律误区

误区一：房产证登记谁名下就是谁的？
很多人认为，房产证上登记的是谁的名字，房子就归谁所有。然而，事实并非如此。
张某某与王某某共同出资设立齐某铝业工贸有限公司，2004年，双方商议以王某某个人名义出资购置北京海淀区案涉房产，购房首付款、按揭贷款、房屋装修、物业税费等全部资金均由齐盛铝业公司支出，房产计入公司固定资产，长期作为公司办公场地使用，房屋对外出租后租金亦归入公司营收。2013年王某某与其配偶金某某协议离婚，离婚书面协议明确约定案涉房产由公司出资购置、产权归属公司，不属于夫妻共同财产。2024年齐盛铝业公司办理注销清算，清算目录遗漏案涉房产未做分配。公司注销后，王某某单方反悔，主张房产系自身夫妻共同财产、与公司无关，拒绝按股权比例向张某某分割房产价值。
法院最终确认齐盛铝业工贸有限公司与王某某就案涉房屋成立合法有效的借名买房合同关系，并按照房屋评估总价，判令王某某向张某某支付49%房产折价款。根据民法典规定，借名买房在符合一定条件下是受法律保护的。虽然房产证登记在王某某名下，但实际出资和使用情况表明，该房屋是公司借王某某之名购买的，王某某不能仅凭房产证登记就主张房屋归其所有。
误区二：保障房申请家庭成员就一定是共有人？
有人觉得，只要参与了保障房申请，就一定是房屋的共有人。这种想法是不准确的。
林女士以家庭名义申请限价商品住房，申请家庭成员含本人、未成年子女及外地户籍父母，最终配售的房屋登记于林女士个人名下。其母王女士以共同申请、出资20万元、曾签共有协议为由，诉请确认对案涉房屋享有50%按份共有权。
法院经审理认为，王女士外地户籍、无购房资格，仅为申请时填报家庭成员，不产生物权；王女士无协议书收条原件，复印件真实性不认可；其出资20万元实为赠与，非共同购房出资；不动产物权以登记为准，登记在林女士名下，应归其单独所有。依据民法典物权编登记生效主义，保障房申请家庭成员身份不等于物权共有，不能仅因为参与申请就主张共有房屋产权。
误区三：继承人恶意调解就能否定合同效力？
在房屋买卖中，继承人可能会通过恶意调解来否定合同效力，这在法律上是行不通的。
陈先生于2003年与王女士签订房屋买卖协议，购买北京市海淀区某拆迁安置房屋，当日付清全款并入住案涉房屋，持续占有使用、缴纳水电物业等费用至今。后王女士去世，其配偶与子女在明知房屋已出售、陈先生长期居住的情况下，恶意通过继承纠纷诉讼达成调解，将案涉房屋确权至两名子女名下并办理产权登记，意图拒绝配合过户、否认原房屋买卖协议效力。
法院最终确认陈先生与王女士签订的房屋买卖协议合法有效，认定继承调解书不影响合同履行，判令案涉房屋现登记权利人协助陈先生办理房屋过户手续。根据继承法及合同相关规定，出卖人去世后，其继承人在继承遗产范围内，负有继续履行合同、协助办理过户的法定义务，不能通过恶意调解来否定已成立并履行的合同效力。
误区四：老年痴呆状态下的赠与行为有效？
当赠与人处于老年痴呆状态时，其赠与行为的效力需要根据具体情况判断。
杨先生自2015年起被诊断存在认知障碍，2018年确诊阿尔茨海默病、痴呆状态，2020年签约时已处于中度痴呆，认知、记忆、判断能力全面受损。在此期间，杨先生与杨某签订赠与协议，将案涉房屋无偿赠与杨某并完成过户登记。杨某随即起诉要求林女士、崔女士腾退房屋。
法院经审理判决确认杨先生与杨某签订的赠与协议无效。根据民法总则第143条民事法律行为有效要件，行为人欠缺相应民事行为能力、意思表示不真实时，赠与行为当然无效。杨先生在签约时已处于限制民事行为能力状态，无法作出真实有效意思表示，该赠与行为不受法律保护。