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签房屋预售合同要注意什么

2021.09.17 房产纠纷 1603人浏览举报
律师回答
一、合同条款仔细斟酌
1、关于房屋面积的条款。
商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积有多少,并约定套内建筑面积不变分摊面积发生误差、分摊面积不变套内建筑面积发生误差以及桃内建筑面积与分摊面积均发生误差的处理
方式.
2、关于价格、收费、付款方式的条款
价格条款应比较明确,有细项约束开发商不得随意加价,不应包括不合理的费用,明确约定付款方式如分期付款的步骤、数额、时间等。建议购房者无论是否需要贷款,都要在合同中约定, 签定合同后几天内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,购房者可以选择解除合同,以达到对大额消费有一个冷静的思考过程。
3、关于购房质量的条款
关于购房质量一定要在合同中有详细明确的约定。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格,而且竣工验收标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等进行必要的约定。
4、关于产权登记的条款
由双方依据规定的日期会同办理,或委托代理人办理。在办理产权过户手续时,卖方应出具申请房屋产权转移给买受人的书面报告,以及交纳的税单。参照《商品房销售管理办法》的规定,约定办理产权证的期限应为60日。但是实际签约时,出卖人往往将此期限延长,通常有90日、180日等等。买受人应力争在合同中将办理产权证的期限约定在60日,不宜过长,如:365天以上,表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保,短期内不能解除抵押,对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
5、违约条款中不可抗力的界定
签订合同时注意不可抗力是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况(仅指自然灾害,不包括政府行为和社会异常事件)任何一方不得就此做扩大解释,否则,该解释不具有约束力,并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款,买受人最好不要同意:非出卖人原因,有关部门迟延发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
二、合同附件也要仔细审核
在签约过程中,买方尤其应注意在合同中不要留有空白之处,对合同中的修改部分应要求双方签章确认。对于主契约的附件部分,买方尤其应加以注意。附件一的房屋平面图应要求卖方标明功能、面积,最好应有尺寸。装修、设备标准应尽可能全面、具体,不仅应包括所购房屋的内部标准,而且应包括供水、供电、供气、供暖、电梯、保安等设施与服务标准。附件二的共用共有部位主要是指公共面积的分摊部位,应依据有关规定核实其分摊部位是否符合法律规定。除签署主契约外,买卖双方可就主契约未尽事宜签订补充契约,就房屋的使用率、公共配套设施、房屋交付办法、产权证申领等有关问题进行约定。
三、办理预售登记手续
由于目前大多数购房人采取银行按揭方式支付房价款,按照银行按揭的有关规定,借款人应将应由其保存的经过预售登记的预售契约正式抵押给银行,于是出现了购房人签约后手中没有购房契约原件的情况,这种情况对购房人极为不利,甚至有个别开发商未经购房人同意擅自对合同文本进行修改,严重损害了购房人的利益。因此,律师建议购房人签约时应争取留存一份合同副本。办理预售预购登记手续的同时,买卖双方还应向房地产交易管理部门分别缴纳房价款总额万分之五的印花税
法律依据
《中华人民共和国合同法》第十二条
报告编号:NO.20210917*****

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王汉杰

河北骏恩律师事务所

王汉杰律师,专职律师擅长房产纠纷

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