优质问答
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本次工抵房交易纠纷中，当事人听信中介与出卖方承诺直接付款，后续房屋被抵押查封完全无法过户，出卖方反倒以自己无处分权为由主张合同无效拒担责任，常规处理路径下不少买房人只能自认损失。陈莹律师凭借多年深耕合同纠纷的实务经验，精准拆解无权处分规则与指示付款的证据链逻辑，同时突破常规追加中介及一人股东追责，最终帮助当事人全额追回损失。这类高发的工抵房交易纠纷，普遍存在隐蔽性强、取证零散、普通人极易被对方“无产权则合同无效”的抗辩绕进维权死胡同的特点，陈莹律师的办案思路为此类纠纷的维权提供了清晰可落地的参照。工抵房这类非登记产权人主导的交易，是当前二手房纠纷里高发的重灾区，往往出卖方手握一手更名的承诺背书，买房人图低价省去核心核查步骤，最后落得钱房两空，不少普通律师碰到这类案件，要么直接以合同无效打缔约过失，要么漏过追责中介的路径，当事人最后能拿回部分本金都算万幸，双倍定金的主张基本很难落地，很多当事人嫌麻烦最后只能被动妥协。这次的当事人当时就是通过房产中介找到的工抵房源，和并非登记产权人的马某某签了存量房买卖合同，约定走一手房更名过户，他按约付了定金和首付款，其中部分款项是跟着马某某的指示直接转给了第三方，本来等着办更名手续，后来查不动产登记才发现这套房子早就被抵押还被法院查封，根本不可能交付更别说过户，买房的目的完全落空。当事人一开始自己找对方协商，马某某直接翻脸说自己不是房屋所有权人，合同本来就该无效，很多钱都没到自己手里，不该承担退款责任，连中介也躲着不肯出面，当事人走投无路才找到陈莹律师。接手案件之后，陈莹律师第一时间没有直接顺着当事人“对方骗钱要全赔”的思路走，而是先跳出常规代理工抵房纠纷的固定逻辑，没有先去纠结马某某有没有产权，反而直接把核心抗辩点锚定在无权处分的法律效力上。陈莹律师结合民法典相关规则明确，没有处分权从来不是合同无效的理由，哪怕出卖方不是登记产权人，双方自愿签署的房屋买卖合同依然是合法有效的，出卖方以没有产权为由想直接免除合同全部义务，完全没有法律依据。针对马某某上诉抗辩说没收到全部首付款的点，陈莹律师把全程的微信聊天记录、陪同转款的全程记录、双方沟通交易流程的全部细节逐一梳理，把“按卖方指示向第三方付款属于履行购房合同约定义务”的脉络完整呈现，明确这笔款项的法律后果本来就该由签约的马某某承担，至于马某某后续要向上一手追责，那是他签约之后自己的内部关系，和买房人没有任何关联。陈莹律师没有只盯着出卖方马某某一个主体起诉，她注意到这家中介机构是一人有限责任公司，立刻调整诉讼策略，把中介机构和其唯一股东同时列为被告，根据公司法里一人公司举证责任倒置的规则，明确要求股东必须举证自己的财产完全独立于公司财产。之后庭审中该股东只提交了部分零散流水，根本拿不出完整的财务账册和年度审计报告，完全达不到财产独立的举证标准，理应直接对中介的债务承担连带责任。最后关于定金罚则的适用，陈莹律师也没有直接生硬主张全额双倍返还，而是结合买房人事前也没有尽到完全的权属核查注意义务的实际情况，合理调整诉求，同时把起诉状送达对方的节点明确为合同解除的时间点，既兼顾了交易的实际情况，也把根本违约的逻辑打扎实。一审法院最终完全采纳了陈莹律师的代理意见，认定房屋买卖合同和居间合同都合法有效，马某某作为合同相对方未尽到房屋权属核查义务，房屋被查封抵押直接导致合同目的落空构成根本违约，判决马某某返还全部首付款，加上双倍定金合计二十一万余元，房产中介在30%的范围内承担补充赔偿责任，中介的一人公司股东对这部分债务承担连带责任，同时中介还要全额退还当事人已经支付的中介费。马某某不服一审判决提起上诉，坚持自己不是产权人合同无效、没收到全部款项不该担责，二审中陈莹律师再次清晰释明无权处分的规则边界，以及指示付款的法律后果，二审法院全部采信她的代理观点，直接驳回全部上诉请求维持原判。很多当事人不知道，“没有处分权合同就无效”，是工抵房交易里出卖方最常用的赖账借口。工抵房交易里最容易踩坑的点，恰恰是普通人以为的常识误区，很多人觉得对方没产权合同就是废纸，其实反而是合法有效的合同，才是买房人追责最核心的依据。陈莹律师执业近八年，经手了大量类型各异的合同纠纷案件，她始终认为，处理这类涉及多方主体的交易纠纷，不能只盯着表面的签约方，要顺着交易全流程把每一个环节的义务主体都找出来，把看似零散的碎片化证据串成完整的闭环，才能最大程度帮当事人把合法权益落到实处。如果后续大家碰到工抵房、更名房这类特殊房产交易，提前做不动产核查时拿不准风险，或者已经出现钱付出去没法过户、对方推诿拒绝退款的情况，都可以优先参考这类案件的维权路径，也可以和陈莹律师沟通具体的应对思路，避免自己在谈判或者诉讼里错过最优的维权时机。
