优质问答
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多数人遇到民间借贷纠纷，拿到生效文书确认债权后，往往会忽略对债务人可偿债财产的动态追踪，等到申请执行时才发现债务人早已通过各类操作转移了资产，既不清楚取证的核心方向，也不知道对应的法律救济路径，不少债权最终因无财产可供执行长期悬空。这类因债务人恶意减损责任财产导致的债权实现障碍，是民间债务纠纷中常见的权利实现难点。这起案件的当事人就遇到了这类棘手情况：其对债务人持有50万元的合法债权，经法定程序出具调解文书确认效力后，却发现债务人名下已无足额可执行财产。后续经线索排查，当事人发现债务人和其配偶在对外负有债务的期间，将二人共有的一套129.27㎡的房产，以85万元价格转让给近亲属。对照房产交易时点的本地市场行情，该成交价格远低于市场正常价格的70%，属于明显不合理低价转让财产的情形，债务人的该操作直接缩减了自身可偿债的责任财产，当事人的50万债权瞬间面临全部无法兑现的风险。后续当事人为维权支出了2万元律师代理费。另外一个容易被忽略的细节是，债务人和配偶此前曾签署离婚协议，约定案涉房产归配偶个人所有，但这套房产始终没有办理产权变更登记手续，不动产登记簿上的对外登记信息，一直显示该房产属于夫妻二人共同财产。接受当事人委托后，施玲玲律师第一时间围绕案件核心争议点梳理全部事实脉络，没有直接启动诉讼程序，而是先固定两组关键证据：一组是不动产登记部门留存的案涉房产产权归属登记底档，证明房产在转让前始终登记在债务人和其配偶二人名下，未发生物权变动；另一组是交易时点同区位、同面积、同品质房产的市场交易公开数据，同时调取债务人一方在关联案件中曾经自认的房产市场价值陈述，形成完整的价格参照证据链。进入一审诉讼程序后，施玲玲律师代表当事人提起债权人撤销权诉讼，请求法院撤销这套房产的转让行为，并要求对方承担本案维权产生的律师代理费。诉讼过程中对方提出两点核心抗辩：一是称依据此前的离婚协议，案涉房产早已约定归配偶个人所有，不属于夫妻共同财产，债务人本身就不属于案涉房产的权利人，不存在恶意转让共有财产的前提；二是主张应当按照税务机关核定的计税价格评判本次交易价格，本次交易价格并未低于该核定价格，不属于低价转移财产的情形。一审法院核查在案的市场价格证明材料、完整交易流水后，没有采纳对方全部抗辩，认定本次转让构成明显不合理低价转让，支持当事人撤销房产转让行为、由被告承担对应律师费的诉求。对方不服一审裁判结果提起上诉，二审中依然坚持两项核心抗辩意见。施玲玲律师在二审庭审中，围绕之前梳理的两个关键事实针对性举证说理：第一，离婚协议中关于不动产归属的约定属于债的范畴，未完成法定的不动产过户登记程序，物权就不发生变动，案涉房屋对外公示的产权状态始终为夫妻共同共有，债务人本身就是该房产的法定共有权人，处置共有财产的过程存在明显的恶意串通减损偿债财产的情形；第二，税务机关的计税价格是行政机关为保障税费收缴设定的最低计税参考标准，仅用于缴税环节，完全不能等同于房产实际市场交易价格，结合房屋面积、交易时点本地房地产市场行情，以及当事人一方在之前诉讼程序中自认的市场价值，案涉成交价格已经低于市场价的70%，完全符合法律规定的明显不合理低价情形。最终二审法院全部采纳施玲玲律师的代理意见，驳回对方全部上诉，维持原判，案涉房屋转让行为被撤销，债务人及相关责任人承担当事人支出的2万元律师代理费，当事人的50万债权得以保留完整的财产执行基础。这起案件的核心启示在于，物权公示的效力优先于夫妻间内部的财产约定，未完成法定登记的不动产物权变动不产生对外对抗效力。很多人误以为私下签署的财产分割协议可以直接改变不动产的产权归属，实际上只要没完成过户登记，对外的产权状态依然以不动产登记簿的登记信息为准。施玲玲律师长期坚持法学理论与实务经验的双向赋能，在这类涉及物权、债权交叉的复杂纠纷中，始终锚定核心法律关系拆解争议，避免当事人在诉讼中偏离权利主张的正确方向。纠纷处置的核心，从来不是比拼诉讼技巧，而是在繁杂的事实碎片里，找到连接法律规则与当事人合法权益的那条清晰逻辑线。浙江方也律师事务所地址：浙江省绍兴市上虞区市民大道588号五洲大厦10楼
