优质问答
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2013年9月30日，宋某从新乡某房地产公司购买了一套房屋，签订了书面商品房买卖合同，并一次性支付了全部房款，房地产公司也开具了房款收据。然而，早在2011年1月19日，该房地产公司就与某银行订立了贷款合同，并在宋某购买的房屋上设立了抵押权。由于房地产公司迟迟未清偿贷款，银行起诉至法院，并于2014年10月16日查封了包含宋某房屋在内的多套房屋。2017年8月17日，宋某姐姐向宋某支付了40万元房款，随后与房地产公司另行签订了书面商品房买卖合同，除业主姓名从宋某变更为宋某姐姐外，合同内容、房款收据、入住手续等相关资料均与宋某签订的相应资料一致。但房地产公司因自身资金问题，始终未为包括宋某在内的多位业主办理产权登记。宋某姐姐在向当地房管部门反映产权登记事宜时，才发现房屋被查封。宋某姐姐之所以陷入这样的困境，就是因为忽略了购房前了解房屋产权状况的常识。在买房时，她没有去查询房屋是否存在抵押、查封等情况，只是看到房屋可以入住，就以为万事大吉。可现实却给她上了沉重的一课。面对这种情况，宋某姐姐及时向新乡市某人民法院提起了案外人执行异议之诉。北京市京师（郑州）律师事务所的刘彬律师作为宋某姐姐的代理人参与了诉讼。刘彬律师提出，根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第十一条第一款规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：一是查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；二是查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；三是所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。宋某提交的证据证明其完全符合上述规定，享有排除强制执行的合法权益。然而，宋某在人民法院查封后将房屋转让给宋某姐姐，宋某姐姐能否排除执行，与新乡某银行爆发了激烈争议。银行认为，宋某姐姐的商品房买卖合同真实签订时间晚于人民法院查封时间，不应排除执行。而刘彬律师则认为，宋某享有排除执行的合法权益是没有争议的。宋某姐姐按照宋某资料重新与房地产公司签订合同的行为，应当认定为合同权利义务的概括转移，宋某姐姐的合同签订时间不应当机械理解，她取得案涉房屋与宋某取得案涉房屋存在明显的关联性，应当按照宋某的合同时间予以认定。而且，宋某姐姐交易真实，入住案涉房屋多年，同样为商品房消费者，应当排除执行。另外，从节约司法资源及成本来看，若宋某姐姐败诉，宋某必将作为案外人另行提起执行异议之诉，双方对于宋某享有排除执行权益并无争议，徒增诉累，不利于纠纷解决。最终，一审法院采纳了刘彬律师的观点，认为宋某姐姐的受让行为得到了房地产公司的认可，应视为宋某姐姐取代宋某享有该合同的权利与义务，应当按照宋某的合同签订时间认定宋某姐姐的合同签订时间，驳回了银行要求继续执行房产的诉讼请求。二审法院也维持了原判。这个案例中，宋某姐姐因为忽略了购房前查询房屋产权状况的常识，差点失去了自己购买的房屋。而刘彬律师凭借专业的法律知识和对案件的深入分析，成功地为宋某姐姐保住了房屋，也让宋某姐姐深刻记住了这个教训。在案外人执行异议之诉中，人民法院审查证据的真实性颇为严格。本案中，法院认同刘彬律师合同权利义务概括转移观点的大前提，实质上审查了宋某、宋某姐姐是否享有排除执行的权益，尤其着重审查了宋某本人的合同签订、房款支付、入住情况、是否具备商品房消费者的情况。这也再次提醒我们，购买商品房时，一定要前往当地房管部门或不动产登记部门查询房屋是否存在抵押、查封等情形，提高产权意识。不能因为一时的疏忽大意，而让自己陷入不必要的法律纠纷。就像购房这件事，看似简单，却隐藏着诸多风险。只有时刻牢记“了解清楚”这个常识，才能避免遭受损失。刘彬律师凭借其专业的法律素养和丰富的办案经验，在宋某姐姐陷入困境时，用法律手段为她排忧解难，将损失降到了最低。这也让我们看到，在面对法律问题时，专业律师的介入是多么重要。
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