宅基地使用权如何转让才有效

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。
《民法典》第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
根据《民法典》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。