购房款性质迷雾重重？看临沂徐津律师如何抽丝剥茧维权

在购房过程中，一旦遭遇纠纷，那可真是让人头疼不已。就像下面这起商品房预售合同纠纷案件，被告方可谓是深陷困境。不过，好在有山东元开律师事务所的徐津律师出手相助，成功帮委托人厘清购房款性质，维护了合法权益。 复杂案件初现端倪 这起案件中，被告与开发商签订了《认购协议》，还支付了全部购房款。可谁能想到，案涉房产因为开发商的债务问题，被抵押查封了，根本无法交付。被告的核心诉求很明确，就是解除购房协议，全额追回购房款，并且要求赔偿资金占用损失。 这案件涉及的主体可不少，有开发商、第三方收款公司以及开发商股东，法律关系错综复杂。审理过程中，合同效力认定、款项性质界定、责任主体划分等多个关键争议点，像一道道难题横在了大家面前。 重重难点阻碍维权路 合同效力定性之争 被告觉得《认购协议》只是预约合同，没有商品房买卖合同的法律效力，想借此否定合同约束力，逃避交付房产或者退款的责任。这可是案件的首要争议点，直接关系到后续诉求合不合法。 款项支付责任模糊 购房款不是开发商直接收的，而是转到了第三方公司账户。被告坚称这钱是“代付工程款”，和商品房买卖没关系，否认原告和开发商之间有直接的债权债务关系。这可给认定款项性质带来了大麻烦。 关联责任举证困境 被告主张开发商股东财产混同，应该承担连带责任，但是却拿不出直接证据证明公司和股东财产独立，举证难度极大。而且案涉房产已经被抵押查封，被告提出的“购房款返还请求权优先于抵押权”主张，还得突破已生效判决的抵押权确认，法律适用存在不确定性。 巧妙策略实现突破 精准锁定合同效力 徐津律师围绕《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，提交了《认购协议》、房款收据、增值税发票等证据。这些证据表明协议里明确约定了房屋位置、价格、付款方式等商品房买卖合同的核心条款，而且开发商实际收受了全部购房款。最终成功说服法院，认定《认购协议》具备商品房买卖合同效力。 构建完整证据链厘清款项性质 律师通过梳理银行转账记录、开发商出具的“抵账”收据以及后续开具的购房发票，构建了完整的证据链。证明被告支付的款项就是购房款，第三方收款是开发商指示下的债务清偿行为，开发商作为合同相对方，得对款项返还承担直接责任。 依据法律规定主张合同解除 考虑到案涉房产被抵押查封，没法交付，也没有实际履行的可能，徐津律师依据《民法典》第五百六十三条“合同目的无法实现”的规定，主张解除合同。还以“资金占用损失”为由，要求开发商按LPR标准支付利息，最终得到了法院支持。 胜诉结果令人欣慰 最终的胜诉结果十分给力。法院判决原告与开发商签订的《认购协议》于2025年12月30日解除。开发商要向原告返还购房款1031966元，并且以这个金额为基数，自2019年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息到实际清偿之日。法院驳回了被告对第三方收款方、开发商控股股东及股东个人的连带责任主张，明确责任主体就是开发商，避免了无关主体的诉累。而且案件受理费、保全申请费都由开发商承担，减轻了被告的经济负担。 徐津律师凭借专业能力，在这起复杂的商品房预售合同纠纷案件中，为委托人成功维权，让我们看到了法律的公正与力量。