临沂徐津律师：商品房合同效力争议破解之路

在商品房交易的复杂领域，合同效力争议常常成为困扰当事人的难题。山东元开律师事务所的徐津律师，凭借其深厚的专业知识和丰富的实践经验，成功破解了一起商品房合同效力争议案件，为当事人挽回了损失，维护了合法权益。 案件接手：复杂纠纷初现端倪 徐津律师作为被告代理团队，接手了这起棘手的商品房预售合同纠纷案件。被告与开发商签订了《认购协议》并支付了全部购房款，然而，案涉房产却因开发商债务问题被抵押查封，无法交付给被告。被告的核心诉求十分明确，即解除购房协议、全额追回购房款并要求赔偿资金占用损失。 此案件涉及多方主体，包括开发商、第三方收款公司及开发商股东，法律关系错综复杂。审理过程中，需要应对合同效力认定、款项性质界定、责任主体划分等多个关键争议点，每一个环节都充满挑战。 核心难点：迷雾重重的争议焦点 合同效力的定性之争 被告主张《认购协议》仅为预约合同，不具备商品房买卖合同的法律效力，试图以此否定合同约束力，拒绝承担交付房产或退款的责任。这一争议点成为案件的首要难题，直接决定了后续诉求的合法性基础。如果合同效力被认定为预约合同，被告的诸多诉求将难以得到支持。 款项支付的责任模糊 购房款并非由开发商直接收取，而是转入了第三方公司账户。被告辩称该款项是“代付工程款”，与商品房买卖无关，否认原告与开发商之间存在直接的债权债务关系。这一情况给款项性质的认定带来了极大障碍，使得确定购房款的真实流向和性质变得困难重重。 关联责任的举证困境 被告主张开发商股东存在财产混同，应承担连带责任，但缺乏直接证据证明公司与股东财产独立，举证难度大。同时，案涉房产已被抵押查封，被告提出的“购房款返还请求权优先于抵押权”主张，需要突破已生效判决的抵押权确认，法律适用存在不确定性。这使得被告在主张关联责任时面临巨大的举证压力和法律风险。 突破策略：抽丝剥茧寻得关键路径 精准锁定合同效力 徐津律师围绕《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，提交了《认购协议》、房款收据、增值税发票等关键证据。这些证据清晰地证明协议已明确约定房屋位置、价格、付款方式等商品房买卖合同核心条款，且开发商实际收受了全部购房款。通过严谨的论证和有力的证据支持，最终成功说服法院认定该《认购协议》具备商品房买卖合同效力，为后续的维权奠定了坚实基础。 构建完整证据链厘清款项性质 律师团队仔细梳理银行转账记录、开发商出具的“抵账”收据及后续开具的购房发票，构建了完整的证据链。充分证明被告支付的款项性质为购房款，第三方收款是开发商指示下的债务清偿行为，开发商作为合同相对方，应对款项返还承担直接责任。这一证据链的构建，使得款项性质得以明确，有力地支持了被告要求开发商返还购房款的主张。 依据法律规定主张合同解除 鉴于案涉房产已被抵押查封，无法交付且无实际履行可能，徐津律师依据《民法典》第五百六十三条“合同目的无法实现”的规定，主张解除合同。并以“资金占用损失”为由，要求开发商按LPR标准支付利息。经过充分论证和法律依据的支撑，最终得到法院支持，为被告争取到了应有的权益。 胜诉结果：权益得以全面维护 合同解除 法院判决原告与开发商签订的《认购协议》于2025年12月30日解除，明确了双方合同关系的终结，为后续的款项返还等事宜奠定了基础。 款项全额返还 开发商需向原告返还购房款1031966元，并以该金额为基数，自2019年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日。被告的购房款得以全额追回，并获得了相应的资金占用损失赔偿。 责任主体明确 法院驳回了被告对第三方收款方、开发商控股股东及股东个人的连带责任主张，明确责任主体为开发商，避免了无关主体的诉累。使得法律责任得以清晰界定，保障了当事人的合法权益。 诉讼费用减免 案件受理费、保全申请费均由开发商承担，减轻了被告的经济负担。这一结果不仅在经济上给予被告支持，也体现了法律的公正和合理。 徐津律师在这起商品房合同效力争议案件中，凭借专业、专注的服务理念，严谨细致的办案风格，精准把握案件核心法律关系，为当事人制定个性化解决方案，最大限度维护了当事人的合法权益。在公司法、债权债务、知识产权、婚姻家庭、合同纠纷等擅长领域，她继续以扎实的专业知识和丰富的实践经验，为更多当事人提供优质的法律服务。