二十余年房改房交易纠纷：律师助力，法院判卖方完成过户登记！

房改房买卖合同纠纷：二十余年前的约定能否跨越岁月坚守？

二十余年前，单位分配给被告一套职工宿舍，被告因外出务工，与同为单位职工的原告签订了房屋转让意向协议书，约定将房屋转让给原告，原告支付转让费用，被告在办理产权证时全力配合过户手续。协议签署后，原告如约支付款项，被告也将房屋交付，原告自此长期占有、使用该房屋。然而，多年后，当房屋满足过户条件时，被告却拒绝配合过户，引发了这场房改房买卖合同纠纷。

当年签订转让协议时，案涉房屋属于单位职工福利住房，尚未完成房改流程，被告未取得不动产权证书。多年后，原单位启动公有住房房改程序，被告通过房改出资补缴相关房款，正式取得房屋完整产权及不动产权证书。此时，原告要求被告按照协议协助过户，被告却提出当年签署的转让协议书无效，理由是签订协议时其未取得房屋所有权，仅有居住使用权，且房屋属于房改房，需补缴土地出让金才可以交易，早年原告支付的款项并非完整购房款，仅属于让利或租金。

孙珊珊律师接受原告委托后，全面梳理案件证据，构建了坚实的诉讼代理方案。首先，固定原始交易证据，调取双方二十多年前签署的房屋转让协议书及款项凭证，确认双方真实的房屋转让合意，以及房屋已交付、原告长期占有使用的事实，证明双方转让房屋是真实意思表示。

接着，针对合同效力问题展开有力论证。孙珊珊律师指出，未取得物权不影响房屋买卖合同本身效力，无权处分不直接导致合同无效。相关房地产管理法规中关于未办证不得转让属于管理性强制性规范，并非效力性规范，不能以此否定民事合同效力。后续被告通过房改取得房屋产权，合同具备履行基础。

对于被告提出的当年款项不是购房全款的抗辩意见，孙珊珊律师认为，即便双方对房改后的房屋价款存在争议，这也只是合同履行漏洞，可另案主张价款调整，不能否定转让协议本身的法律效力，更不能免除卖方配合过户的核心合同义务。被告若认为价款不足，应另行起诉，而不能拒绝履行过户主合同义务。

庭审中，孙珊珊律师还重点指出，同时履行抗辩权需当事人主动正式提出，本案被告全程未正式行使该抗辩权，法院不应主动适用，被告的抗辩不能对抗原告要求过户的诉求。

最终，法庭充分采纳孙珊珊律师的代理意见，认定双方早年签订的房屋转让协议书系双方真实意思表示，合法有效。未取得产权证订立转让合同不造成合同无效，房改房补缴土地出让金属于交易环节义务，并非阻碍合同生效的前置条件。法院判令被告于判决生效一个月之内，配合原告完成案涉房屋不动产变更过户登记手续，案件受理费由被告承担，房屋价值鉴定费用由双方按比例分担。

这场纠纷提醒我们，在面对房改房买卖合同纠纷时，一定要妥善保管转让协议、付款凭证、房屋占有使用相关证据。只要协议是双方真实自愿签署，一般不会因签约时未取得房产证而直接认定合同无效。遇到卖方房价上涨后反悔拒绝过户的情况，要及时委托专业房产律师起诉，通过司法判决强制对方履行过户义务，维护自身房屋权益。