优质问答
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多数普通民众在涉及不动产大额交易纠纷时，往往陷入两个普遍困境：一是前期交易过程中留存的零散聊天记录、口头协商内容不知道可以作为有效证据提交，二是面对一审已经出具的不利判决，不清楚还有哪些事实维度可以挖掘，推翻原有不合理的责任判定。不少当事人拿到远超心理预期的判赔额时，甚至会直接放弃上诉的权利，承担不必要的大额经济损失。本案是一起典型的安置房预期交易纠纷，核心争议脉络清晰：2019年3月，舒某某与卫某某、卫某甲签订《购房合同》，约定舒某某将其名下旧村拆迁可取得的、位于某某港前建筑面积约83平方米的安置房作价83万元出售给对方。合同签订后，卫某某、卫某甲依约支付了50万元购房款。后续因原拆迁地块无法按规划建房，舒某某原先与甲村经济合作社签订的拆迁安置协议无法履行，舒某某后续与镇政府重新签订拆迁调产安置协议，实际分得的是某某港乙房屋，建筑面积为106.83平方米，并非原合同约定的交易标的。卫某某、卫某甲随即向法院提起诉讼，要求解除双方签订的购房合同，由舒某某返还已付的50万元购房款，并赔偿各类损失共计150万元。一审法院经审理后判决解除案涉《购房合同》，舒某某返还50万元购房款并赔偿90万元损失，两项合计需支付140万元。舒某某不服该判决，随即委托浙江众诺律师事务所秦萌萌律师代理二审程序。秦萌萌律师接案后第一时间对全案事实重新梳理，没有局限于一审已有的违约判定逻辑，而是从往来材料的细节处寻找突破口。一方面，秦萌萌律师明确指出案涉合同指向的特定安置房因原拆迁地块未能建设，客观上交付不能，初始约定的合同目的已不可能实现；另一方面，秦萌萌律师排查双方在涉诉之前的全部沟通记录，重点整理出双方起诉前已经通过微信渠道协商合同解除及退款事宜的完整脉络，确认双方曾谈妥由舒某某一方在2021年2月某日前支付629000元即可了结全部纠纷。二审过程中，舒某某一方提交的部分证明材料未被法院采信，秦萌萌律师随即调整举证及论述重心，将核心策略锚定在已确认的微信协商记录上，主张双方此前已经就合同解除后的返还及赔偿数额达成明确合意，应当以此确定最终责任金额，而非按一审判决的140万元确定舒某某的给付义务。二审法院经审理后认定，案涉《购房合同》合法有效，但因原拆迁地块未能建房，卫某某、卫某甲签订合同的核心交易目的已无法实现，合同依法应予解除。同时结合经质证确认的微信聊天记录，认定双方在诉前已经就购房款返还与损失赔偿事宜协商一致，舒某某主张按629000元确定返还与补偿总额，依据充分。最终二审判决撤销一审判决第二项、第三项内容；维持解除案涉《购房合同》的判项；改判舒某某于判决生效之日起十日内返还及赔偿卫某某、卫某甲购房款与损失共计629000元，驳回卫某某、卫某甲的其他诉讼请求。一审案件受理费、保全费按比例由各方分担，二审案件受理费11510元由卫某某、卫某甲负担，该判决为终审判决。案件复盘下来可以发现，大额交易纠纷里，当事人往往会忽略日常沟通中留存的协商痕迹，这些看似零散的记录恰恰是推翻不当判责的核心依据。秦萌萌律师没有陷入一审已有的违约损失核算框架，而是回归双方意思自治的核心逻辑，把分散的沟通片段串联成完整的合意证据链，直接推动二审裁判调整了责任判定的基础。国因法律而昌，法律因人而贵，所有纠纷的处理最终都要回到对事实细节的严谨梳理上，未被正式盖章签署的协商过程，也可能成为决定责任划分的关键依托。从本案延伸的通用法律启示有三点：其一，购买未交付的安置房、回迁房等预期房屋本身存在较高风险，签约前应当逐一核实安置资格、对应地块建设进度、安置政策的稳定性以及拟交易房屋的明确权属，不要仅凭口头约定直接签订大额交易合同；其二，交易过程中所有涉及协商变更、解除合同、赔偿方案的沟通内容，无论是微信聊天、短信记录还是通话录音，都应当妥善完整留存，不要随意删除，这类材料在后续产生争议时往往能成为核心证据；其三，各方如果已经就合同解除、金额赔偿等核心事项协商达成一致，应当尽量落实为签字确认的书面协议，避免后续一方反悔时，需要花费大量精力梳理零散的沟通记录佐证合意内容，减少不必要的争议成本。浙江众诺律师事务所联系地址为浙江省宁波市海曙区环城西路北段225号真如国际中心12楼。
