优质问答
优质问答
不少普通人碰到大额房产纠纷，一审全盘败诉后，往往陷入两难：要么认栽接受财产损失，要么上诉却担心没有新证据很难翻盘，折腾许久还是竹篮打水一场空。这类涉及历史遗留土地性质认定的房改房交易纠纷，恰恰是很多购房者极易踩坑的领域，稍有不慎，多年攒下的购房投入就可能付诸东流。这起案件的当事人此前与卖方签订房屋买卖合同，按约定履行全部付款义务后，准备办理过户手续时，卖方突然拒绝配合，额外索要高额增值补偿和过户劳务费。买方拒绝无理要求后诉至法院，一审阶段由其他律师代理，法院错误认定案涉房改房对应的土地仍为划拨性质，未经政府审批不得处分，直接判决房屋买卖合同无效，完全驳回了买方要求过户的诉求。当事人当时面临的局面十分被动：一审判决一旦生效，他多年的购房投入全部落空，根本拿不到房屋产权。更棘手的是，卖方在后续程序中还提出反诉，要求买方赔偿其另行购房的损失，同时多次通过电话要挟索要额外款项，维权阻力进一步加大。吴晓琳律师接受二审委托后，第一时间全面复盘全部一审卷宗材料，很快定位到一审败诉的核心根源：原审法院对案涉土地性质的基本事实认定出现根本性错误，没有查清案涉楼栋的土地早已完成划拨转出让手续、同楼栋多户住户已经顺利完成过户的关键事实。吴晓琳律师随即确定清晰的办案思路，从事实证据与程序抗辩两大维度搭建完整的代理体系。吴晓琳律师首先把核心突破点放在同楼栋已经完成过户的邻居身上，逐一调取该户邻居从过户测绘、各类税费缴纳、财政缴款凭证、不动产登记缴费单据到最终不动产权证在内的二十六项全套行政审批过户档案材料，形成完整的证据链，直接证明案涉楼栋的土地性质早已变更为出让，土地使用权已经分摊到各户，整栋房屋都具备正常上市交易过户的条件，案涉房屋无法过户的根本原因，完全是卖方恶意刁难、索要额外补偿，不存在任何法律层面的交易障碍。针对卖方提出的反诉诉求，吴晓琳律师撰写了详实的答辩意见，从程序和实体两个角度同时抗辩：程序上，对方在原审一审的举证期限届满前，从未提出过反诉，已经超出法定的反诉提出时限，丧失了反诉权利；实体上，对方主张的另行购房损失，和本次房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，完全不符合反诉合并审理的法定条件，依法应当驳回。同时吴晓琳律师整理提交了双方此前的全部沟通录音，完整还原了卖方借过户要挟，索要高额补偿和劳务费的全部事实。二审庭审过程中，吴晓琳律师当庭提交全部证据，同时向法院申请实地调查核实案涉楼栋的不动产登记情况，充分论证原审判决存在基础事实认定不清的问题，请求二审法院撤销原判，将案件发回重审。二审法院完全采纳了吴晓琳律师的核心代理意见，经实地调查核实后，确认案涉楼栋已有多户住户完成不动产权登记，土地性质早已转为出让，土地使用权已经分摊到各户，原审判决对土地权属、土地性质的核心事实认定错误，最终作出裁定，撤销原审一审判决，将案件发回原审法院重新审理。案件进入重审程序后，吴晓琳律师继续代理本案，向合议庭再次提交全套邻居过户档案、行政缴费票据、沟通录音等证据，完整呈现此前二审已经查明的全部事实。重审合议庭经全面审理后认定，案涉房屋所在宗地土地性质已经变更为出让，案涉房屋属于可正常交易的二手房，双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。针对卖方提出的反诉，合议庭也采纳了吴晓琳律师的抗辩意见，认定反诉不符合受理条件，依法驳回对方的反诉请求。最终重审判决完全支持了当事人的全部诉讼请求，确认房屋买卖合同有效，判令卖方履行合同附随义务，配合买方办理全部房屋及土地权属过户手续。历经一审全盘败诉、二审发回重审的完整流程，当事人最终拿到胜诉判决，顺利完成过户，保住了自己多年购置的房产，挫败了卖方恶意索要额外补偿的企图。很多人处理房产纠纷时容易陷入认知误区，仅凭房产原始土地性质是划拨，就直接认定交易合同无效，实际上土地性质是否完成转出让手续、土地使用权是否分摊到户、同楼栋同类房产能否正常过户，才是判断合同效力的核心依据。处理这类复杂的历史遗留房产交易纠纷，永远不要仅凭片面的常识直接下判断，沉下心调取完整的行政档案、梳理全部关联事实，才是突破僵局的核心路径。毕竟很多看似板上钉钉的败诉判决，本质上只是核心事实没有被完整查清而已。北京市盈科（广州）律师事务所联系地址：广州市天河区珠江新城珠江东路6号周大福金融中心53楼
