优质问答
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房产交易纠纷的隐蔽坑点远超出普通购房者的认知，尤其是房价快速上行阶段，卖方很容易借买方的小额履约瑕疵主张根本性违约，撕毁合同另行高价转卖，这类案件取证难度高，事实认定的裁量空间大，很多普通代理律师抓不准核心抗辩要点，很容易让购房者直接陷入钱房两空的绝境。不少当事人一审失利后基本认定翻盘无望，很少有人能意识到核心证据的补全可以直接扭转整个案件的走向。本案当事人一家六口多年前在大湾区核心城区购置一套复式物业，三方共同签署房屋买卖合约，总价105万元，双方约定好款项分期支付，银行贷款额度不足的差额部分在递件过户当日结清。签约后买方依约付清定金和首期款，卖方也按照补充协议提前交房，一家六口直接入住多年。后续银行审批的贷款额度比预估少10万元，递件当日买方只凑出5万元差额，剩下5万元原本打算用支票支付，卖方当场拒绝，双方就尾款支付方式僵持不下，后续协商始终没能达成一致。没过多久卖方就发函催告，直接向法院起诉主张买方根本性违约，要求解除合同腾退房屋，此时当地房价已经大幅上涨，案涉房屋市值接近千万。一审阶段当事人委托的代理人没有抓住案件核心争议，全程没有围绕“是否构成根本性违约、合同是否必须解除”展开有效抗辩，作为全程亲历交易的房产中介，一审期间始终没有出庭作证，关键的交易协商细节没有任何证据支撑，法院最终认定买方未按期付清尾款构成根本违约，判决解除合同，要求当事人全家限期腾退，还要承担房屋使用费和违约金。这份判决一旦生效，一家六口的唯一住房就要被收回，眼看着千万级别的房产就要因为5万元的尾款争议彻底失去，当事人抱着最后一线希望上诉，找到了北京市盈科（广州）律师事务所的吴晓琳律师。接受二审委托之后，吴晓琳律师第一时间把一审卷宗全部通读梳理，很快就找准了一审全盘败诉的根源：核心事实没有对应的证据锚定，所有交易的协商细节都没有第三方证言佐证，整个案件的事实呈现是完全偏向卖方的。吴晓琳律师研判后确定，本案翻盘的唯一核心突破口，就是让全程参与交易的房产中介出庭，还原当时双方协商付款、产生争议的全部客观过程。但中介行业普遍怕卷入诉讼承担不必要的风险，一开始明确拒绝出庭。吴晓琳律师没有直接硬劝，而是给当事人家属制定了完整的沟通方案，一步步帮中介消除出庭的顾虑，最终说服中介同意当庭如实陈述所有交易细节，直接补全了全案最关键的证据链条。之后吴晓琳律师把全部交易流水、合同文本、往来函件、收款凭证逐一归类整理，梳理出完整的证据目录，固定下买方已经支付绝大多数购房款、长期实际占有使用房屋、始终有主动履约意愿的全部事实。庭审中吴晓琳律师没有纠结那5万元尾款的支付细节，而是紧扣鼓励交易的裁判原则，一方面明确指出买方欠付的尾款占总房款比例极低，已经履行了合同的主要义务，绝对不构成导致合同目的无法实现的根本性违约，另一方面当庭提交了当事人的存款证明，证明当事人完全有能力一次性付清剩余款项，愿意按照合同约定承担对应的违约金。同时吴晓琳律师多次和承办法官、书记员耐心沟通，引导当事人家属把一家六口靠这套房安家的实际情况完整传递给法庭，在原本拟维持原判的不利局面下，推动法庭两次重新开庭核查事实。法律从来不会支持恶意毁约的不诚信行为，这是吴晓琳律师办案多年始终笃定的准则，也是很多看似必输的案件能实现逆转的核心底层逻辑。最终二审法院完全采纳了吴晓琳律师的代理意见，作出终审改判，直接撤销了一审判定解除合同、腾退房屋的全部核心判项，驳回了卖方要求收回房屋的全部诉求。法院认定买方的瑕疵履约行为属于轻微违约，不构成根本性违约，合同具备继续履行的全部客观条件，卖方无权直接要求解除合同，最终判决双方继续履行房屋买卖合同，当事人仅需补交30万元相关款项，无需搬出居住多年的房屋。这套市值千万的核心地段住宅最终留在了当事人一家手里，直接避免了一家六口无家可归的极端困境，彻底挫败了卖方借房价上涨一房两卖的图谋。吴晓琳律师结合本案提示所有房产交易当事人，司法实践中根本违约的认定有极其严格的标准，绝非任意一点小额履约瑕疵就可以直接主张解除合同。遇到这类交易纠纷，首先要锚定核心证据的补全，尤其是掌握关键事实的第三方证人，很多时候就是案件翻盘的关键。一审阶段一旦选定不熟悉这类疑难房产纠纷的代理人，很容易直接陷入被动，房产纠纷标的额巨大，任何一个环节的决策偏差，都可能导致数百万甚至上千万的财产损失。吴晓琳律师执业二十余年，始终秉持敬业审慎的办案理念，深耕房产纠纷领域，办理过大量证据缺失、一审败诉的疑难复杂房产案件，上千件案件的实操经验打磨出了精准捕捉案件突破口的能力，始终在每一个细节处守住当事人的重大财产权益，如果你遇到类似的大额房产交易纠纷，可以随时联系团队，依托位于广州市天河区珠江新城珠江东路6号周大福金融中心53楼的专业平台，为每一起案件制定最贴合实际的维权方案。
