优质问答
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日常生活中，不少人涉及财产类交易时，普遍存在取证意识薄弱、对法律流程不熟悉的问题：很多人以为钱货两清、实际占有标的物就万事大吉，没有留存完整交易凭证，一旦后续出现相对方失联、拒不履行附随义务的情况，往往手里没有足够依据支撑自身诉求，维权过程处处受阻。这类缺乏规范意识的交易行为，常常为后续的权益纠纷埋下隐患。本次涉及的是一起二手房房屋买卖合同纠纷案件。当事人经他人介绍向卖方购置案涉房屋，已全额付清购房款，双方后续补签了书面《房屋买卖协议》，卖方也按约定将房屋交付给购房者。当事人收房后完成装修，长期在房屋内居住，陆续缴纳了契税、维修基金、物业费、水电费等全部居住相关费用。由于案涉房屋的历史遗留原因，对应的备案登记信息始终留存于原卖方名下。等到房屋正式具备办理不动产权证的条件时，原卖方却拒不配合办理撤销原有备案、将备案信息变更至购房者名下的相关手续，直接导致当事人无法正常办理不动产权证书。当事人多次自行协商沟通都没有结果，面临权益受损的风险，最终委托柴翔霞律师作为诉讼代理人，向人民法院提起民事诉讼。案件开庭审理当天，卖方及房地产开发企业经人民法院依法传唤，均未到庭应诉，该案适用缺席审理程序推进。接受当事人委托之后，柴翔霞律师迅速着手梳理案件全部事实，提前固定完整的交易证据链，针对性应对被告缺席审理带来的举证风险。柴翔霞律师指出，缺席审理的场景下没有被告当庭作出自认，全部案件事实都需要依靠原告一方提交的证据予以证实，证据链的完整性直接决定事实能否被法庭采信。首先，她全面收集交易全流程的证据材料，逐一整理房屋买卖协议、全部购房付款凭证、与开发商签订的相关合同、更名及税金收据、购房发票、契税、维修基金完税票据，同时调取了当事人入住以来的物业费、水电费、供热缴费凭证以及各类居住相关证明，充分证明购房款已经全部付清、房屋早已完成交付、购房者长期实际占有使用房屋的客观事实，夯实了合同履行的完整证据链条。其次，柴翔霞律师厘清核心法律关系，明确分层的诉讼请求，将本案的核心诉求划分为两层：其一请求法院确认双方签订的《房屋买卖协议》合法有效；其二判令原卖方与房地产开发企业配合，撤销案涉房屋原有备案登记，将房屋备案变更至购房者名下，结合合同履行事实、备案登记的行政属性，规范拟定起诉状与全部诉讼请求。随后她为每一组证据编制对应证据目录，逐一梳理每组证据对应的证明目的，向法庭完整展示交易的全流程，规避因被告缺席导致案件事实不被法院采信的风险。庭审过程中，柴翔霞律师围绕双方买卖合同系真实意思表示、不违反法律强制性规定，购房者已经履行全部付款义务，房屋已经实际交付占有，卖方负有协助办理备案变更的合同附随义务充分发表代理意见，提请法院对全部诉讼请求予以考量支持。人民法院经公开开庭缺席审理，全部采纳柴翔霞律师的代理意见，作出一审判决：确认双方签订的《房屋买卖协议》合法有效；判令原卖方、房地产开发企业限期协助撤销案涉房屋原有备案登记，并将房屋备案登记变更至购房者名下；本案案件受理费、公告费由违约的卖方承担。凭借这份生效判决，当事人的房屋交易事实得到司法层面的正式确认，后续可凭生效判决推动完成备案变更，直接扫清了办理不动产权证的法律障碍。透过这起案件可以看到，真实的交易关系从来不是以占有事实作为唯一的权利边界，留存完整交易凭证才是风险发生时最扎实的权益保障。关于这类房屋交易纠纷的处置，也有三点可参考的通用实务经验：第一是要重视保存全套交易凭证，哪怕遇到被告拒不到庭应诉、没有被告自认的情况，完整的买卖合同、转账付款记录、税费票据、长期居住缴费记录，形成闭环的书证链可以还原全部交易事实，填补被告缺席带来的事实认定漏洞。第二是厘清房屋买卖合同效力与备案登记的法律边界，房屋网签备案属于行政管理范畴的备案行为，即便备案登记在他人名下，也不会直接影响房屋买卖合同本身的效力。只要合同系双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，买方已经履行全部付款义务且实际占有房屋，就有权诉请要求卖方履行协助变更备案的合同义务。第三是合理设置分层诉讼请求，将“确认合同有效”和“判令协助撤销、变更备案”一并提出，既固定交易效力，又直接解决备案障碍，减少当事人的诉累，避免不必要的二次诉讼。同时在这类案件中追加房地产开发企业作为第三人参与诉讼，判决效力可直接约束开发商，后续备案变更的操作环节可直接协同推进，避免执行阶段出现新的障碍。吉林敖联律师事务所，联系地址：吉林省延边市延吉市天池路3343A
