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专业律师苏娟：丰富经验铸就卓越服务苏娟律师毕业于南京大学法律本科，是江苏律园律师事务所的高级合伙人，拥有15年执业经验，执业证号为1321**********692，服务地区为江苏泰州，办公地址位于江苏泰兴市豪庭国际大酒店八楼。她擅长民商事处理，涵盖医疗纠纷、合同纠纷、婚姻家庭、交通事故、债权债务等领域。自执业以来，苏娟律师秉承正直和诚信的理念，致力于为企业及个人提供专业法律服务，将专业知识与丰富经验相结合，始终把当事人的合法利益放在首位，获得了当事人的一致好评。她还荣获2015年泰州市“十二五”期间十佳法律援助工作者、2017年泰兴市法律援助工作先进个人等荣誉，承办的“88名农民工追索劳动报酬纠纷案”获2015-2016年度泰州市法律援助十大优秀案件。案件关键：购房未过户遇查封危机本案是一起申请执行人执行异议之诉。原告某资产管理公司基于一笔历史金融债权，申请法院强制执行登记在某已注销塑料厂名下的房产，法院查封了位于某市环城东路35号的一处房产。被告张女士（化名）提出异议，称该房产早在2001年就已由其向当时的权利方某塑胶有限公司购买，她已付清全款并实际占有居住至今，只因土地性质为划拨工业用地等历史原因未能办理过户登记。泰兴市人民法院此前作出的执行裁定支持了张女士（化名）的异议，中止了对该房产的执行。但原告公司不服，提起本案诉讼，要求撤销中止执行的裁定，继续执行该房产。判决结果：法院驳回原告全部诉求法院经审理认为，张女士（化名）提出的执行异议符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条规定的情形。首先，查封前张女士（化名）与有权处分该房产的某塑胶有限公司签订的《协议书》真实有效；其次，张女士（化名）已按约付清全部购房款16万元；再者，水电费缴纳记录等证据及第三人陈述均证明张女士（化名）在查封前已长期实际居住使用该房产；最后，房产涉及划拨土地等历史遗留问题，张女士（化名）曾多次请求相关部门协助办理过户，未能过户非其过错。综上，张女士（化名）对该房产享有的民事权益足以排除强制执行，法院判决驳回原告某资产管理公司的全部诉讼请求。律师作用：专业助力维护当事人权益作为被告张女士（化名）的代理律师，苏娟律师在本案中起到了关键作用。她精准定位法律依据，紧紧抓住《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条这一核心规定，将案件事实与法条构成要件进行严谨比对，构建了坚实的抗辩逻辑。面对时间跨度长达二十多年的复杂历史沿革，苏娟律师系统梳理历史证据，协助当事人收集、梳理并清晰呈现了《分立协议书》、轻工业局批复、购房《协议书》、付款收据等一系列关键证据链，有力证明了出卖方当时的处分权以及买卖关系的真实性、合法性。通过提交长期的水电费缴纳凭证、结合街道办事处的《说明》等证据，苏娟律师成功证明了张女士（化名）“合法占有”的事实，并论证了因土地性质等历史遗留问题导致无法过户，责任不在购房人，夯实了排除执行的关键要件。在庭审中，苏娟律师对产权变迁历史、买卖过程等关键事实进行了清晰陈述和质证，有效反驳了原告方关于合同无效、产权未变动等主张，维护了当事人合法权益。案例启示：为购房者提供实用建议本案是一起典型的因历史原因未过户房产遭遇执行风险的案例，对类似情况的购房者有重要启示。购房者务必重视书面合同与款项凭证，购买房产，尤其是从企业或单位购买时，必须签订书面买卖合同，并保留好付款收据、银行转账记录等全套付款凭证。占有使用证据至关重要，在未能及时过户的情况下，实际占有、使用房屋的证明，如水电燃气缴费单据、物业费收据、居住证、邻居证言等，是主张“合法占有”权益的关键，应长期妥善保存。购房者还应积极寻求过户，保留相关证据，如因政策、土地性质等客观原因暂时无法过户，应主动向相关部门反映情况、请求协助，并保留好沟通记录、申请文件等证据，用以证明“非因自身原因未过户”，避免被认定为怠于行使权利。若已购买并长期居住的房屋因原产权人名下债务被法院查封，购房人应立即在法律规定的期限内，即执行程序终结前，向执行法院提出书面执行异议，必要时提起执行异议之诉，依法主张自身排除执行的权利。此类案件涉及复杂的法律关系、历史事实和证据梳理，以及专业的执行异议程序，委托专业律师及时介入，能有效梳理案件脉络，精准适用法律，最大限度维护自身合法财产权益。
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