物业公司是否必须要跟业主签订物业合同

不是。

物业公司必须跟业主签订物业合同的情况：

开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》
正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》

正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》

物业公司不需要跟业主签订物业合同的情况：

如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。

因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。

而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。