房屋与宣传资料不符，出卖人是否承担违约责任

【原则】 出卖人在销售广告、宣传资料上对房屋做的说明不会约束出卖方，因此房屋实际情况与销售广告、宣传资料不符，出卖人无需承担违约责任 【例外】 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，则出卖人受到该说明的约束，因此房屋实际情况与销售广告、宣传资料不符，出卖人需承担违约责任 *如何理解“开发规划范围内的房屋及相关设施”：比如对商品房周围设施及环境的宣传，“英国皇家园林景观、中央水景、喷泉”等，以及对商品房开发规划范围外的商场、学校、医院等配套的宣传，“紧临一站式购物广场、风情商业街、五星酒店、图书馆”等，这些都不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施。 *如何理解“所作的说明和允诺具体明确”：要求其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，且不存在不同解释的可能。如宣传资料中采用“约”、“近”、“预计”、“贵族品质”、“轻奢风格”等模糊的描述性语言，一般难以认定为“具体明确”。如宣传资料中说明本公寓内装饰是来自于某地的某某大理石、所有厨卫产品都来自于德国某某品牌等，一般是会认定未“具体明确”。 *何为对商品房买卖合同的订立有重大影响：购房人看重的是所售房屋及其附属设施能满足特定心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同，判断应以“合理的个性化需求”为标准。 *何为对商品房买卖合同的房屋价格的确定有重大影响：宣传资料中说明、允诺的内容成为最终构成房价的重要组成部分。 *很多开发商在楼盘的宣传资料中明确“本宣传册为邀约邀请，图片与文案仅供参考，不构成要约”，也有在购房合同或补充协议中约定宣传资料仅作为参考，属于要约邀请。如果宣传资料或合同中有这类的文字，法院一般会据此订定该宣传资料不构成要约，即出卖人不受到销售广告、宣传资料的约束。