宁波秦萌萌律师代理安置房交易纠纷二审成功为当事人大幅缩减责任

2019年3月，舒某某与卫某某、卫某甲签订购房合同，约定舒某某将名下旧村拆迁可获得的港前地块83平方米安置房出售，交易总价83万元。合同签订后，买方依约支付了50万元购房款。后续因原拆迁地块规划调整无法动工建设，舒某某配合镇政府完成拆迁调产流程，最终实际分得另一安置区块的106.83平方米房屋，原合同约定的港前安置房客观上已不可能交付。
双方后续就合同后续处理始终未能达成完全共识，卫某某、卫某甲遂向法院提起诉讼，主张解除购房合同，要求舒某某返还已付的50万元购房款，同时赔偿各类损失合计150万元。一审法院审理后作出判决，支持了解除合同的诉求，同时判令舒某某返还50万元购房款，另行赔偿90万元损失，两项合计需支付140万元。拿到一审判决的舒某某难以接受该结果，委托浙江众诺律师事务所处理二审阶段的代理事宜。
这起案件的争议难点十分清晰：其一，一审判决直接按预期房屋的溢价空间核算损失金额，未充分考虑案涉安置房交易本身的政策属性，以及双方对地块变更均无主观恶意的客观情况；其二，舒某某手中留存的双方诉前微信协商记录，未在一审阶段作为核心证据被充分论证，提交的关联证明材料也未获得一审法院采信。
接手案件后，秦萌萌律师第一时间梳理全部案卷材料，调整了二审代理的核心思路，没有将辩驳重点放在推翻合同效力或者直接否定违约事实之上，而是锚定了双方在纠纷发生后、起诉前已经达成过一致协商方案的关键事实。秦萌萌律师逐一核对双方往来的全部微信聊天记录，把沟通的时间线、协商过程中逐步敲定的退款及赔偿方案细节全部整理成清晰的时间轴，对应每一段对话内容标注出双方的表意共识，重点突出双方曾明确约定舒某某在2021年2月某日前支付629000元，全部了结案涉购房合同所有权利义务的核心约定内容。
庭审过程中，秦萌萌律师围绕证据链完整呈现了协商的全过程，说明该629000元的金额已经覆盖了购房款返还与合理损失赔偿的全部范畴，是双方当时的真实意思表示，不存在胁迫或者重大误解的情形，应当作为确定双方权利义务的依据。二审法院最终采信了该代理意见，认定案涉购房合同合法有效，但原约定安置房屋因政策调整客观无法交付，合同目的已无法实现，应予解除；同时结合完整的微信协商记录，认定双方在诉前已就合同解除后的返还与赔偿事宜达成一致合意，舒某某主张按629000元履行的依据充分。
最终二审判决撤销一审判决中关于赔偿责任的相关判项，在维持解除购房合同判项的基础上，改判舒某某仅需向卫某某、卫某甲返还购房款及赔偿损失共计629000元，同时驳回卫某某、卫某甲的其余诉讼请求，一、二审诉讼费用也按双方责任比例进行了分担，当事人的应付总金额从一审的140万元直接缩减至62.9万元，大幅降低了原本超出预期的责任负担。
这起案件是安置房预期交易纠纷的典型样本，其中涉及的裁判逻辑也为同类交易参与者划定了行为边界。正如秦萌萌律师一贯秉持的执业理念所言：“国因法律而昌，法律因人而贵”，每一份日常交易过程中留存的沟通记录，都是厘清权责的重要依据。对于普通民众而言，购买未完成权属登记的拆迁安置房、回迁房时，务必提前核实对应安置地块的建设进度、当地拆迁调产的相关政策，避免因规划变动出现房屋交付不能的风险；如果后续交易过程中产生纠纷，所有微信、短信的协商沟通记录都应当妥善留存，一旦双方就解约、赔偿等核心事项达成共识，最好形成签字确认的书面协议固定内容，避免事后一方反言引发不必要的诉累。