开发商能否保留已出售商品房外墙面的所有权及使用权

外墙面不属于单个业主，也不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。首先，依据《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，在登记机构的不动产登记簿上，也不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下，那么只能属于该特定房屋的全体业主。其次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《民法典》第六章所称的共同部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，属于特定房屋全体业主共有。因此，开发商不享有已出售房屋外墙的所有权和使用权，而姜某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。 第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。