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报告编号：NO.20240418*****
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查看完整报告商品房认购协议书，是有法律效力的，双方当事人应当按照认购书的约定履行确定的义务。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同。
.出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
依据我国法律的规定，商业广告的内容符合要约规定的，可以视为要约，特别是房地产广告，经常可以视为要约。所以开发商、中介机构在刊登商品房广告时应勤勉审慎，不得任意夸张、吹捧，否则可能会承担相应的责任。
1.没有预售许可证的商品房预售合同：出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2.未办理登记备案手续的商品房预售合同有效。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
根据相关规定，出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
一般售楼广告可以视为要约邀请，但并不属于购房合同当中的内容。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
商品房退房的法律依据主要集中在《中华人民共和国民法典》与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2023修正）》中，其法律根本逻辑在于买受人依据《商品房买卖合同》约定已经无法实现其购房合同目的，无论合同无效、解。
根据法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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