二审逆转！律师精准解合同效力与违约举证打赢安置房买卖官司

在2020年12月，有这么一件事，买受人和出卖人签订了《房屋转让协议》，出卖人把因市政征收补偿得到的一套110平方米回迁安置房，以65万元的价格转让给了买受人，买受人还全额付了购房款。但没想到，出卖人逾期多年都没交房，到2024年1月，还把同一套房子卖给了第三人，这就是典型的“一房二卖”。 买受人向一审法院起诉，想解除合同、让出卖人双倍返还购房款还支付违约金。可一审法院却认为安置房交易影响征收补偿管理秩序、违背公序良俗，认定合同无效，只判了返还购房款本金65万元，驳回了买受人其他诉求。买受人不服，委托许晶岚律师上诉。 这里面涉及到几个很关键的法律知识点。首先是合同效力认定。简单来说，合同效力就是判断一份合同到底有没有法律约束力。合同有效，双方就得按照合同约定好好履行；合同无效，那就从一开始就不具有法律效力，就好像这份合同没存在过一样。在安置房买卖里，司法实践对未满足上市交易条件的安置房买卖合同效力看法不一，像一审法院就觉得这种交易违背公序良俗，合同无效。许晶岚律师在处理这个案件时，精准把握了安置房买卖合同效力的法律争议。她论证政府部门关于安置房交易期限的限制属于行政管理性规定，不是效力性强制性规定。行政管理性规定就像是政府为了管理方便制定的规则，违反了可能会受到些行政上的处罚，但不影响合同在法律上的效力；效力性强制性规定就不一样了，违反它合同可能就会被认定无效。许律师根据这个原理，成功说服二审法院认定合同有效。 另一个重要知识点是举证证明“一房二卖”构成根本违约。在打官司的时候，咱们得拿出证据来证明自己说的是真的。对于买受人来说，要证明出卖人“一房二卖”并且这行为构成根本违约，得有实实在在的证据。许晶岚律师通过提交出卖人与第三人签订的购房合同、付款凭证等关键证据，有力地证明了出卖人在合同履行期间把房子卖给别人，破坏了合同约定，构成了根本违约。 在案件推进方面，许晶岚律师针对一审已败诉的不利局面，系统地梳理了证据。她仔细研究每一份证据，看看哪些能证明合同有效，哪些能证明出卖人违约。在法律适用上，她进行了精准论证，把管理性规定和效力性规定区分得清清楚楚，让二审法院能明白她的观点。对于违约金条款过高的问题，她虽然没办法让法院全额支持合同约定的违约金，但成功推动二审法院以LPR标准计算违约金，给买受人争取到了额外赔偿。对于多项损失举证困难的情况，她也尽力寻找相关证据，尽管没有资料提及她具体怎么做的，但想必她付出了不少努力。 最终，海南省海口市中级人民法院作出终审判决，全面改判。一审认定合同无效的判决被推翻，确认案涉《房屋转让协议》有效，还确认合同于2024年1月15日解除，判令出卖人返还购房款65万元，并支付以65万元为基数，自2024年1月15日起至实际付清之日止，按一年期LPR计算的违约金。 许晶岚律师是义乌市律师协会会员，也是义乌市司法局农村法律顾问律师，现执业于浙江红太阳律师事务所。她获得过多届省级或市级优秀律师事务所称号，毕业于东北师范大学法学专业，擅长处理各类合同纠纷、房产类纠纷、交通事故、刑事辩护等案件，经验丰富、专业能力卓越，秉持“专业、诚信、高效、负责”的职业理念，能为客户提供优质、高效的法律服务。如果你在法律方面有难题，不妨考虑让许律师为你排忧解难。