以案析法：律师助力买受人打赢安置房买卖“一房二卖”违约赔偿官司

在2020年12月，有这样一件事儿，买受人和出卖人签订了《房屋转让协议》，出卖人把因市政征收补偿得到的110平方米回迁安置房，以65万元的价格卖给了买受人，买受人也痛快地全额支付了购房款。可谁能想到，出卖人逾期多年都没交房，到了2024年1月还把这套房子又卖给了别人，搞起了“一房二卖”。买受人一气之下把出卖人告到了一审法院，要求解除合同、双倍返还购房款还支付违约金，结果一审法院却认为安置房交易影响管理秩序、违背公序良俗，判定合同无效，只让出卖人返还65万本金，驳回了买受人其他诉求。买受人不服，这才找到了许晶岚律师提起上诉。这里面就涉及到两个关键的法律知识点，一个是安置房买卖合同的效力认定，另一个是如何证明“一房二卖”构成根本违约以及争取违约金赔偿。 咱们先说说安置房买卖合同的效力认定。其实简单理解，合同效力就是说这份合同在法律上能不能被承认是有效的。在司法实践里，对于那些还没满足上市交易条件的安置房买卖合同效力，大家看法不一样。就像这个案子里，一审法院觉得安置房交易违背公序良俗，所以合同无效。但许晶岚律师认为，政府部门关于安置房交易期限的限制，只是一种行政管理性规定，不是那种能直接决定合同有没有效力的强制性规定。也就是说，不能因为有这个管理规定，就直接判定合同无效。许律师在这个案子里，精准把握了这个法律争议点，用专业的知识和清晰的论证，说服了二审法院，让法院认定这份《房屋转让协议》是有效的。 再说说怎么证明“一房二卖”构成根本违约以及争取违约金赔偿。“一房二卖”就是卖家把一套房子先后卖给两个不同的人，这明显是违反合同约定的行为。在这个案子里，要想让卖家承担违约赔偿责任，就必须证明“一房二卖”的事实，并且说明这种行为已经构成了根本违约。同时，合同里约定的违约金比购房款本金高很多，法院可能会觉得“显失公平”而不支持。许晶岚律师为了解决这些问题，做了很多具体的工作。 在证明“一房二卖”方面，许律师收集了出卖人与第三人签订的购房合同、付款凭证等重要证据，这些证据就像一把钥匙，打开了证明卖家违约的大门，让法院清楚地看到卖家确实在合同履行期间把房子又卖给了别人，构成了根本违约。在争取违约金赔偿时，虽然合同约定的违约金过高没被全额支持，但许律师凭借自己的专业能力和丰富经验，成功推动二审法院以LPR标准来计算违约金，让买受人除了拿回本金之外，还能得到额外的赔偿。 在许晶岚律师的努力下，这个案件有了非常好的结果。海南省海口市中级人民法院作出终审判决，全面改判。不仅推翻了认定合同无效的一审判决，确认了合同有效，还确认合同于2024年1月15日解除，判令出卖人返还购房款65万元，并且要支付违约金（以65万元为基数，自2024年1月15日起至实际付清之日止，按一年期LPR计算）。 许晶岚律师是义乌市律师协会会员，也是义乌市司法局农村法律顾问律师，现在在浙江红太阳律师事务所执业。她从业以来主办过多家企业重整、清算、和解等省级、金华市级优秀案例，擅长处理各类合同纠纷、房产类纠纷、交通事故、刑事辩护等案件。她始终秉持“专业、诚信、高效、负责”的职业理念，为客户提供全方位、个性化的法律服务。如果您在这些方面有法律问题，完全可以找许律师帮您解决。