安置房买卖一审败诉，律师二审推翻无效认定助买受人获违约赔偿

2020年12月，买受人与出卖人签订《房屋转让协议》，出卖人将因市政征收补偿获得的一套110平方米回迁安置房，以65万元转让给买受人。合同签订后，买受人全额支付了65万元购房款。然而此后出卖人逾期多年未交房，还在2024年1月将同一套房屋另行出售给第三人，构成“一房二卖”。
买受人向一审法院起诉，要求解除合同、双倍返还购房款130万元并支付违约金等。但一审法院认为安置房交易影响征收补偿管理秩序、违背公序良俗，认定合同无效，仅判决返还购房款本金65万元，驳回了买受人的其他全部诉求。买受人不服一审判决，委托许晶岚律师提起上诉。
许晶岚律师接手案件后展开初步分析和准备工作。她深知案件难点众多，一审已败诉，局面不利，且司法实践中对未满足上市交易条件的安置房买卖合同效力存在分歧，一审法院认定其“违背公序良俗”而无效是最大法律障碍。同时，出卖人“一房二卖”的事实需要举证证明并论证构成根本违约，合同约定的违约金远超购房款本金，法院可能以“显失公平”为由不予支持，买受人多项损失的主张也缺乏充分证据支撑。针对这些问题，许晶岚律师开始系统梳理证据，为精准论证法律适用做准备。
在案件推进过程中，许晶岚律师遇到诸多实际情况。为了证明出卖人“一房二卖”构成根本违约，她四处收集关键证据，最终提交得出卖人与第三人签订的购房合同、付款凭证等。在论证安置房买卖合同效力时，她需要清晰区分管理性规定与效力性规定。面对违约金过高不被全额支持的难题，她要为买受人争取合理的赔偿标准。
经过许晶岚律师的努力，海南省海口市中级人民法院作出终审判决，全面改判。一审认定合同无效的判决被彻底推翻，案涉《房屋转让协议》被认定为有效协议，法院认为安置房系出卖人对自有合法财产的处分，政府管理规定属于管理性规定而非效力性强制性规定，不影响合同效力。同时，确认合同于2024年1月15日解除，判令出卖人返还购房款65万元，还要支付违约金（以65万元为基数，自2024年1月15日起至实际付清之日止，按一年期LPR计算）。
许晶岚律师在其中完成了多项核心工作。在一审全面败诉的不利局面下，她精准把握安置房买卖合同效力的法律争议，成功说服二审法院认定合同有效，扭转了一审的判决方向。针对一审“违背公序良俗”的认定，她论证政府部门关于安置房交易期限的限制属于行政管理性规定，并非效力性强制性规定，不影响合同效力，这一核心论点被二审法院完整采纳。通过提交关键证据，成功证明出卖人构成根本违约，为买受人争取到违约赔偿。虽然合同约定的违约金过高未被全额支持，但她成功推动二审法院以LPR标准计算违约金，让买受人获得了除返还本金之外的额外赔偿。
许晶岚律师是义乌市律师协会会员，义乌市司法局农村法律顾问律师，现执业于浙江红太阳律师事务所。她毕业于东北师范大学法学专业，拥有本科学士学位。自从业以来，主办过多家企业重整、清算、和解等省级、金华市级优秀案例，擅长处理各类合同纠纷、房产类纠纷、交通事故、刑事辩护等各类案件，秉持“专业、诚信、高效、负责”的职业理念，为客户提供优质法律服务。