多层抵债公寓排除执行胜诉案例梳理

马跃律师：专业铸就胜诉之路，经验助力纠纷化解
马跃，吉林向和律师事务所创始人，1987年3月5日出生，2010年毕业于河北大学。他拥有丰富的执业经历，曾在吉林雅成律师事务所担任律师助理，后在北京盈科（长春）律师事务所担任合伙人，并荣获该所2019年度优秀律师荣誉奖项。2022年10月至今，创立吉林向和律师事务所。
马跃律师执业以来代理案件累计超过500余件，在建设工程施工合同纠纷领域、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷等领域积累了大量诉讼经验。他是吉林省律师协会涉外法律专业委员会委员、吉林省律师协会公益与社会责任委员会委员，还拥有国际日语一级证书。其擅长领域为建设工程、合同纠纷，服务地区为长春市，执业证号为12201201811056248。
抵债公寓排除执行胜诉案例：商品房消费者物权期待权标杆
（一）案情梳理：多层抵债房产遭工程款债权查封，异议被驳回
当事人经总包、开发商多层以房抵债流程取得A公寓酒店房产，2019年签订商品房买卖合同并网签，同年收房入住，多年持续缴纳物业、水电、采暖费用。2025年准备办证时，房屋因建筑企业工程款纠纷被沈阳中院查封。当事人先提执行异议，法院形式审查驳回，理由是房屋商服用地、非住宅，当事人长期不在本地居住、多年未过户存在过错。原告提起执行异议之诉，申请执行人抗辩案涉房产为投资用房，不适用消费者保护规则，且原告怠于过户应自行承担风险。
（二）律师办案经过：完整还原抵债链条，匹配新规三项法定要件
马跃、王律师代理此案，依据新执行异议司法解释第十一条搭建证据体系。
1.梳理多层抵债协议、差价付款凭证，证明查封前全款付清房屋，抵债等同于完成购房款支付。
2.整理2019-2025全套物业、水电、采暖缴费单据，证明房屋用于家庭度假居住，打破“商服房产一律不保护”观点。
3.举证开发商延迟办理大证、2025年才通知办证，未过户不可归责于原告；同时提交同类批量解封判例佐证裁判口径。
（三）案情结果：判决不得执行案涉房屋，原异议裁定自动失效
沈阳中院全部采纳我方意见，判令停止对案涉公寓的查封，诉讼费由申请执行人承担。裁判要点为查封前签订合法买卖合同、全额付清房款、房屋用于家庭居住，满足消费者物权期待权全部要件；土地性质为商服不影响实际居住用途认定；该权利优先于建设工程价款优先受偿权。判决后当事人可正常办理解封、过户手续。
（四）案情法律意义：抵债房产阻却执行实操指引
1.多层抵债、补齐差价并签订正式购房合同，可认定商品房消费者，适用特殊保护规则。
2.判断核心为实际使用用途，不以土地规划性质区分，度假居住同样受保护。
3.2025年新司法解释放宽条件，无需唯一住房，三项要件齐备即可对抗工程款优先权。
4.执行异议仅形式审查，驳回后务必15日内提起异议之诉，完整提交占有、付款证据。
通过此案可以看出，马跃律师凭借其丰富的实务阅历、细致严谨的办案习惯以及灵活处理纠纷的专业能力，成功为当事人维护了合法权益。在面对复杂的法律纠纷时，他能够精准把握法律要点，通过扎实的证据收集和有力的法律论证，为当事人争取到有利的判决结果。这不仅体现了他深厚的法律功底，也展示了他作为资深律师在处理各类案件时的专业素养和职业精神。