马跃律师办理阻却执行案件，度假居住公寓享有消费者特殊保护

抵债公寓排除执行胜诉案例：为商品房消费者物权期待权树立标杆
一、案情梳理：多层抵债房产遇查封，异议被驳回
当事人通过总包、开发商多层以房抵债流程，获得了东戴河公寓酒店房产。在2019年，他们签订了商品房买卖合同并完成网签，同年收房入住后，多年持续缴纳物业、水电、采暖费用。然而，在2025年准备办证时，房屋却因建筑企业工程款纠纷被沈阳中院查封。当事人先是提出执行异议，但法院经形式审查后驳回了该异议。法院给出的理由是，房屋土地性质为商服用地，属于非住宅，且当事人长期不在本地居住，多年未办理过户手续，存在过错。之后，原告提起执行异议之诉，申请执行人则抗辩称案涉房产为投资用房，不适用消费者保护规则，并且原告怠于过户，应自行承担风险。
二、律师办案经过：还原抵债链条，匹配新规三项法定要件
马跃、王律师代理此案，依据新执行异议司法解释第十一条搭建了完善的证据体系。
1.律师仔细梳理了多层抵债协议以及差价付款凭证，以此证明在查封前当事人已全款付清房屋款项，抵债行为等同于完成了购房款支付。
2.整理了从2019年到2025年全套的物业、水电、采暖缴费单据，充分证明房屋是用于家庭度假居住，有力地打破了“商服房产一律不保护”的固有观点。
3.举证开发商存在延迟办理大证的情况，直到2025年才通知当事人办证，所以未过户不能归责于原告。同时，还提交了同类批量解封判例，以此佐证裁判口径。
三、案情结果：判决房屋不得执行，原异议裁定失效
沈阳中院完全采纳了律师的意见，判令停止对案涉公寓的查封，诉讼费由申请执行人承担。裁判要点明确指出：当事人在查封前签订了合法买卖合同、全额付清房款、房屋用于家庭居住，满足了消费者物权期待权的全部要件；土地性质为商服并不影响对房屋实际居住用途的认定；该权利优先于建设工程价款优先受偿权。判决后，当事人可以正常办理解封、过户手续。
四、案情法律意义：抵债房产阻却执行实操指引
1.多层抵债、补齐差价并签订正式购房合同，这种情况下可认定为商品房消费者，适用特殊保护规则。
2.判断的核心在于房屋的实际使用用途，不以土地规划性质来区分，即使是用于度假居住同样受到保护。
3.2025年新司法解释放宽了条件，无需是唯一住房，只要三项要件齐备，就可以对抗工程款优先权。
此外，需要注意的是，执行异议仅进行形式审查，若被驳回，务必在15日内提起异议之诉，并完整提交占有、付款等相关证据。通过此案，为抵债房产排除执行提供了清晰的实操指引，让商品房消费者的物权期待权得到了有力保障。