从两起案例看律师如何化解房屋租赁中租金减免、适租义务等纠纷

生活中，房屋租赁合同纠纷十分常见，商业租赁尤其如此。今天，我们就通过两个真实案例，看看白小莉律师是如何凭借专业的法律知识，为当事人解决房屋租赁纠纷难题的。 法律知识点一：租金减免与违约金调整 在A某某公司与B公司房屋租赁合同纠纷中，涉及到租金减免抗辩和违约金调整的法律问题。简单来说，租金减免就是在一些特殊情况下，承租人可以请求减少或免除一定时期的租金。比如在这个案子里，B公司以政府重大活动导致停业、疫情以及出租人停水停电等为由，主张租金抵扣与减免。违约金调整则是指当合同约定的违约金过高或过低时，当事人可以请求法院进行调整。B公司认为合同约定的日1%违约金过高，请求法院酌减。 在处理这个案件时，白小莉律师凭借丰富的经验和专业知识，精准把握法律要点。对于原告A公司，律师坚守合同约定，主张被告B公司拖欠费用事实清楚，构成违约，应依约支付全部欠款及高额违约金。对于被告B公司的各项抗辩，律师进行了细致分析，帮助法院判断其是否成立。在法院审理过程中，律师提供了充分的证据和合理的法律依据，为案件的公正判决起到了关键作用。 律师围绕租金减免和违约金调整这两个要点，做了大量具体工作。一方面，收集和整理与政府活动、疫情、停水停电等相关的证据，以证明被告的抗辩是否合理。比如，对于被告提出的2019年政府重大活动导致停业105天的抗辩，律师通过查阅新闻报道等证据进行核实。另一方面，对违约金的计算标准和起算日进行深入研究，结合违约程度、原告损失等因素，为法院提供专业的法律意见。最终，法院在综合考量各种因素后，部分支持了减免抗辩，将租金数额酌情确定为45万元，远低于原告主张的120余万元；同时将租金违约金计算标准从合同约定的日1%大幅调低为日万分之二，并调整了起算日。 法律知识点二：租赁物适租义务与损失赔偿 A公司与B某公司房屋租赁合同纠纷涉及到租赁物适租义务和损失赔偿的法律问题。租赁物适租义务是指出租人有责任保证租赁的房屋符合正常使用的条件。在这个案件中，B公司作为出租人，有义务保持租赁房屋（商铺）的适租状态，但实际上该房屋存在长期漏水问题，且B公司未及时彻底修复，这就违反了租赁物适租义务。损失赔偿则是在出租方违约的情况下，承租方有权要求出租方赔偿因违约行为造成的损失。A公司因房屋漏水无法正常经营，提交了照片、合同、评估报告等证据，要求B公司赔偿装修、物品等损失。 白小莉律师在处理此案时，为原告A公司制定了核心策略，主张B公司根本违约，应赔偿全部损失。同时，为被告B公司分析了其主张，如否认违约、行使抵销权和要求腾退房屋等。在法院审理过程中，律师依据相关法律规定和案件事实，为双方进行了有力的辩护。 律师围绕租赁物适租义务和损失赔偿要点，开展了一系列工作。对于原告A公司，律师协助其收集和整理证明B公司违约和自身损失的证据，如房屋漏水的照片、装修合同、评估报告等。对于被告B公司，律师对其主张进行了法律分析和证据审查。在损失赔偿方面，法院采纳了经司法鉴定出具的评估报告作为重要参考，但综合考虑各种因素后，酌情判定B公司赔偿A公司损失52万元。同时，因B公司违约导致合同解除，法院判决其返还A公司履约保证金及水电周转金，A公司则负有腾退房屋的义务。 在这两个案例中，白小莉律师凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为当事人解决了房屋租赁纠纷问题。白律师拥有十余年北京法院民商事审判副庭长从业经历，转型执业后历任盈科、安理、道可特等顶尖律所高级顾问/高级合伙人，累计代理数百起民商事诉讼案件，尤其擅长处理商业地产/商铺租赁、金融、知识产权等领域大标的、高难度案件。她还获得了《钱伯斯大中华区指南2026》推荐知识产权诉讼律师等十余项行业权威奖项，专业能力受司法界与律师行业双重认可。如果你在商业租赁、地产、合同、知识产权等方面遇到法律问题，白小莉律师将是你值得信赖的法律专家。