如何避免购买到抵押房，从几个方面来防范：
第一，买房时，查看商品房预售许可证上面有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明；
第二，买房前，可以到房管部门进行查询，因为在建工程要办理抵押，需要到房管部门进行登记。
第三，购房者在购房过程中，除了查询，还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封，系统里会有记录，是网签不了的，购房者可以及时发现并避免损失。
实践中，许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，因此，为了规范购房法律关系避免纠纷，从保护购房者利益的角度出发，较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加约定如下条款：
条款一、出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押，否则，买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。
条款二、买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项目的抵押情况。
法律依据:
《合同法》
第一百一十四条 【违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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