优质问答
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在征地拆迁的实务场景里，不少上世纪九十年代建成的农村或城郊房屋，都会遇到类似的认定困境。这类房屋当初多经乡镇一级政府审批建设，后续还可能因历史遗留问题接受过主管部门的罚款处理，属于典型的权责清晰的合法财产。但不少行政机关在征拆推进阶段，为了压低补偿甚至直接实现拆违目的，仅靠单一的早期航拍资料就直接套用现行城乡规划法，作出责令限期改正类文书，将合法房屋定性为违建。普通当事人遇到这类情况，往往会被行政机关告知该文书属于过程性行为不可复议也不可诉讼，稀里糊涂就掉进后续的强拆陷阱里，多数普通律师对这类边界模糊的行政行为也很难精准找准维权切口，当事人的合法权益很容易在行政机关的程序操作里被逐步消解。本次涉及的当事人张某就遇到了这样的困境，他在某省某市的房屋是上世纪九十年代经原镇政府审批建成，1999年还经当地相关部门作出过罚款处理，本身的合法性没有任何争议。但2022年当地综合行政执法局只查了1992年的航拍影像，没在影像里找到这处建筑的记录，就直接作出《责令限期改正通知书》，认定张某的房屋违反现行城乡规划法，要求他7天内自行改正。张某收到文书之后第一时间想要维权，却得到很多说法称这份通知只是过程性行为，不属于行政复议受案范围，走法律途径也很难有结果，张某一度以为自己住了几十年的房子就要被稀里糊涂按违建拆掉，拿不到任何合理补偿。王卫洲律师团队接收这个案件之后，依托团队十余年来处理数千件征拆行政案件积累的经验，很快跳出了很多律师陷入的“纠结房屋是否属于违建”的常规思路。王卫洲律师团队里的承办律师首先拆解这份责令改正通知书的性质，没有跟着行政机关“过程性行为不可诉”的抗辩逻辑走，而是从文书的实际效力入手梳理，发现这份文书不仅直接定性了张某建设房屋的行为违法，还额外设定了7日内自行改正的强制性义务，已经实实在在对当事人的财产权利造成了限制性的实际影响，完全符合行政复议的受案标准。确定了维权的路径可行性之后，承办律师同步从实体和程序两个维度补全证据链，一方面指导张某整理出当年镇政府的审批文件、1999年的罚款凭证等历史资料，针对性提出行政机关适用2008年才施行的城乡规划法去规制上世纪九十年代的建设行为，明显违反法不溯及既往的基本原则，实体认定完全错误。另一方面紧扣行政机关的办案程序漏洞，指出行政机关从始至终没有找张某做过任何调查询问，也没有告知过他享有陈述、申辩和申请听证的法定权利，仅凭一张航拍图就直接作出结论，完全没有履行全面调查的法定职责。最终复议机关全盘采纳了王卫洲律师团队的代理意见，认定案涉通知书属于行政复议受案范围，行政机关作出该文书认定事实不清、证据不足，依法将该《责令限期改正通知书》全部撤销，张某的房屋保住了原本的合法属性，后续也顺利拿到了符合标准的征收补偿。从这起案件的办理经验来看，很多当事人遇到这类早期历史房屋被认定违建的情况，第一反应是反复解释自己的房子不是违建，却经常忽略行政行为本身的程序瑕疵和法律适用的基本规则，甚至被行政机关用“过程性行为不影响权利”的说辞误导，错过最佳维权时机。实际上所有直接给当事人设定义务、否定财产合法性的行政行为，不管名称叫通知还是告知，只要实际影响到权利义务，都属于法律救济的覆盖范围。历史遗留房屋的合法性判定不能仅凭后期的法律条文倒推，更不能以单一航拍资料作为唯一的定案依据，必须结合房屋当年的建设审批背景、后续的行政处理记录综合认定。自2009年执业以来，王卫洲律师始终扎根征地拆迁与行政诉讼领域，秉持稳打稳扎、恪尽职守的办案思路，在这类涉历史遗留房屋的行政争议处理上积累了大量成熟的实操经验，始终坚持走精细化维权的路径，不会用泛化的通用思路处理每一个案件。王卫洲律师始终认为，征拆领域的维权没有什么捷径，每一个看似走不通的程序盲区背后，都藏着需要深耕多年才能发现的规则切口。如果您或您的亲属正面临土地征收、房屋拆迁、行政纠纷或涉征拆刑事案件，北京万典律师事务所王卫洲律师团队将以专业、负责的态度为您依法维权。
