优质问答
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在商业活动里，法律纠纷时有发生，尤其是商业地产与商铺租赁领域，因涉及合同条款设计、履约争议、风险防控等多方面，处理起来颇为棘手。A公司与B公司的房屋租赁合同纠纷便是典型例子，白小莉律师凭借专业能力，为双方提供了高效、精准的法律解决方案。白小莉律师从业经验丰富，专业背景深厚。她曾有十余年担任北京法院民商事审判副庭长的经历，熟悉案件审判逻辑、证据规则与裁判思路。转型执业后，她历任多家顶尖律所高级顾问/高级合伙人，累计代理数百起民商事诉讼案件。她还登上《钱伯斯大中华区指南2026》等，荣获十余项行业权威奖项，专业能力获得司法界与律师行业的双重认可。A公司与B公司的房屋租赁合同纠纷，源于租赁房屋规划用途与合同约定经营业态不符。2021年4月30日，B公司与A公司签订《商铺租赁合同》，A公司承租商铺用于经营“餐饮/零售/文娱”，并需自行办理经营所需全部证照，B公司可提供协助。B公司依约交付房屋后，A公司支付费用并进场准备装修，却发现房屋产权证记载规划用途为“车库、库房”，与拟经营的“密室逃脱”等业态所需审批冲突，办理施工许可一度受阻。虽在2022年3月15日取得施工许可，但A公司认为无法继续取得消防等许可，合同目的无法实现，于2022年5月28日发函解约并停止支付租金。双方因此产生争议，涉及房屋规划用途是否构成权利瑕疵、A公司停付租金解约是否构成违约、合同解除时间以及违约责任划分等问题。结合本案为大家补充一个关键法律知识点：《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。通俗来说，就像你租了别人的房子，经房东同意后又转租给他人，你和房东的租赁关系依然存在，若转租的人损坏了房子，你要负责赔偿。虽然本案未涉及转租问题，但此条法律能让我们更清晰了解租赁中各方的责任和义务。白小莉律师为双方制定了不同的核心策略。对于A公司，主张B公司根本违约，合同应自A公司通知时解除，并要求B公司承担全部赔偿责任，理由是B公司出租规划用途不符的房屋存在根本性权利瑕疵，且隐瞒房屋用途存在恶意。对于B公司，主张A公司无正当理由拒付租金构成根本违约，应承担全部违约责任，强调合同已约定证照由A公司自行办理并自担风险，且房屋实际可用于商业经营。一审法院认为，规划用途问题尚不构成导致合同绝对无法履行的权利瑕疵，A公司作为商事主体有审查义务，应自行承担商业风险。A公司无正当理由停付租金构成根本违约，不享有合同解除权，B公司经催告后行使解除权，合同于2022年8月16日解除。法院采用“过错相抵”原则，酌情减轻了A公司的违约责任。一审判决确认A公司与B公司签订的《商铺租赁合同》于2022年8月16日解除，A公司需向B公司支付免租期租金及物业费78万元等。A、B两公司均不服一审判决，提起上诉。二审中，双方依旧坚持各自主张。A公司认为B公司根本违约，自己停止支付租金是行使不安抗辩权，发函解约具有法律效力。B公司则强调A公司无故停付租金构成根本违约，自己已尽到提示义务。再结合本案补充一个关键法律知识点：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。比如你和别人签合同，答应卖一批货，却未按时交货或货物质量有问题，就要承担继续交货、修好货物或赔偿对方损失的责任。在本案中，若一方有违约行为，需依据此条法律承担相应违约责任，该规则支撑了案例中对双方违约责任的判定和责任划分。最终，二审法院驳回双方上诉，维持原判。这一结果的达成，离不开白小莉律师精准的分析和对法律规定的准确把握。她凭借专业能力和丰富经验，在复杂的商业租赁法律纠纷中，为当事人理清脉络、把控走向，高效、精准地解决了实际问题，切实维护了当事人的合法权益，也让我们看到了专业律师在商业法律事务中的重要作用。
