吴丁娟律师办案显专业，为商铺租赁纠纷案承租方赢回18万余元

吴丁娟律师是中共党员，她以地级市第一名的成绩通过国家司法考试。在加盟广东华法律师事务所之前，她有着丰富的工作经历，在多个政府部门工作过，还做过八年法院人民陪审员，曾担任市人大代表、佛山市第九届青联委员。现任佛山市律师协会第十一届申请律师执业人员面试考核考官、第十一届民事法律专业委员会委员等多个职务。吴丁娟律师有着近20年法律工作经验，熟悉政府部门运作，了解基层实际情况，法律功底深厚，工作作风严谨，参与办理了1000余件各类民商事案件和一大批刑事案件。她擅长合同纠纷、债务（借贷、货款）纠纷、婚姻家庭、企业法律顾问、企业重整以及清算、刑事辩护等领域。
委托人（承租方）与某商业运营公司（出租方）签订了商铺租赁合同及补充协议，承租商铺用于烘焙经营。合同中约定了租金标准、付款周期、保证金、违约责任及合同解除条件。然而，在合同履行期间，委托人因资金周转问题，部分租金、费用存在短期迟延支付的情况，但已在出租方催告后陆续缴清全部费用及滞纳金。但出租方却以“拖欠费用超15天”“涉嫌转租”等为由，单方张贴封条、断水断电、强制收铺，并发出收铺通知，拒绝退还保证金，还提出高额反诉索赔。委托人无奈之下，委托吴丁娟律师提起诉讼，要求退还保证金、返还多收费用、赔偿装修损失；出租方则反诉要求没收保证金、支付违约金、占用费、损失赔偿金及律师费等。
这起案件存在多个争议焦点。一是出租方以拖欠滞纳金、短期迟延付租为由单方解除合同是否合法有效；二是承租方以关联公司名义实际经营是否构成违约转租；三是格式条款中“一般违约视为根本违约”的效力认定；四是保证金、租金、占用费、装修损失、违约金等各项诉求应如何支持。
面对这些问题，吴丁娟律师制定了一系列精准的办案思路和核心策略。首先，她固定完整付款证据链，系统梳理银行转账记录、催款通知、沟通记录、收据等，证明委托人已按期或在催告后足额付清租金、管理费、水电费及滞纳金，不存在长期恶意拖欠，且出租方已接受付款并继续履行合同，视为放弃约定解除权。其次，精准反驳“违约转租”，提交工商登记、经营主体说明、股东关系证明等，证实承租方与实际经营主体为关联经营、统一管理，不存在独立转租、分租行为，出租方无证据证明转租事实，该解约理由不成立。再者，进行格式条款效力抗辩，指出案涉补充协议为出租方提供的格式文本，将短期迟延付款等一般性违约直接等同于根本违约，不合理加重承租方责任、违背根本违约制度立法目的，该条款应认定无效。最后，主张违约解除与损失计算，认为出租方无合法依据强行封铺、收房，构成根本违约，应退还全部保证金、返还未使用期间租金管理费，并赔偿合理装修损失；同时请求法院对过高违约金依法调低。
人民法院经审理，全面采纳了吴丁娟律师的代理意见，认定出租方单方解除合同构成违约，并作出如下判决：出租方退还承租方租赁保证金及水电保证金151000元；返还2022年4月16日至30日未使用期间的租金及管理费33390元；赔偿承租方装修损失50000元；承租方仅需支付少量逾期付款违约金65.60元及实际发生水电费4926.29元；驳回出租方全部反诉请求。
这起案件具有重要的典型意义。它明确了解约边界，即出租人在承租人已补缴费款、继续收取后续租金的情况下，不得再以既往迟延付款行使约定解除权；格式条款从严认定，将轻微违约直接等同于根本违约的格式条款，加重对方责任且违背立法目的，应认定无效；关联经营并不等同于转租，承租人以关联公司实际经营、未改变租赁主体与使用用途的，不构成违约转租；同时，对过高违约金依法调整，按公平原则酌定装修损失，充分保护了守约承租人的合法权益。
在商铺租赁纠纷中，承租方应留存完整付款凭证、沟通记录、催告与回复函件；遇出租方无故停水停电、强制收铺时，及时固定现场证据并尽快委托律师维权。出租方亦应慎用单方解约与强制措施，避免因违法解除承担双倍保证金、赔偿装修损失等严重违约后果。吴丁娟律师用专业和智慧为委托人解决了难题，也为商业活动中的公平正义贡献了力量。