回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。
采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别，具体如下：
1、房价不同。在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、买卖双方的关系不同。商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
法律依据：
《关于加快和规范城中村改造回迁房建设的意见》中明确要求，要简化手续，加快城中村改造回迁房建设。审批手续前置，对列入计划的需回迁安置项目，在对村(居)民房屋实施拆迁前，按照“先规划、后拆迁”的原则，由建设单位先办理完规划条件、总平面审查、环评、立项核准等相关手续后，再实施拆迁。市国土、发改委、规划、建设、环保、房管等相关部门应简化办事程序，缩短审批时间。各审批部门实行“提前介入”和“缺乏承诺办理制”，对报批材料不全，但不影响审查的应提前介入审查，先行受理。
《关于加快和规范城中村改造回迁房建设的意见》明确规定，城中村改造项目应先建设村(居)民回迁用房，后进行商品房开发。凡回迁房没有开工建设的，国土部门不得办理出让用地手续;回迁房没有竣工验收的，商品房不得办理竣工验收。属地政府是城中村改造的责任主体，要对回迁房建设严格把关，全程监督。在整个项目实施拆迁之前与建设单位签订项目责任书，并审查《拆迁补偿安置方案》。凡回迁安置标准不合理，保证措施不到位的，不得签订项目责任书，不允许项目实施
《中华人民共和国城市房地产管理》
第四十四条　商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条　商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。