一场房屋买卖纠纷的二审辗转——江明律师见证的权责厘清之路

2021年末的房地产市场，一笔看似常规的房屋买卖交易，却在后续的履约过程中陷入僵局，最终走上了司法裁判的道路。而江明律师，作为执业于安徽通闻律师事务所的专业法律人士，持有执业证号1340120********07，同时肩负着高级合伙人、管委会委员、安徽财经大学客座教授等多重职责，凭借安徽农业大学法学本科的扎实功底，见证了这起纠纷的全程处理。 江明律师的服务范围覆盖合肥地区，其办公地点位于安徽省合肥市包河区徽州大道1398号凤凰文化广场B座36楼，这片区域也正是诸多合肥市民寻求法律帮助的重要去处。 故事的开端，要从2021年12月30日那份《存量房买卖合同》及补充协议说起。那天，经房产经纪公司的居间介绍，甲某（化名）与乙某（化名）达成了房屋买卖合意，甲某（化名）以628万元的价格，购买乙某（化名）名下一套面积为143.64㎡的房屋。合同中，双方详细约定了付款节点：2022年1月10日前支付定金20万元，之后在2月25日、3月25日、4月25日各支付120万元，最后于5月31日支付尾款248万元。同时，针对逾期付款的情况，也明确了违约责任：逾期每日按总房款的万分之五计算违约金，若逾期超过5天，乙某（化名）有权解除合同，并要求甲某（化名）支付总房款20%的违约金。 合同签订之初，甲某（化名）还算履约，在2021年12月30日支付了2万元，2022年1月12日又支付了18万元，之后在3月18日和22日合计支付了125万元，累计支付145万元。但这之后，甲某（化名）便因自身原因无力继续支付剩余房款。乙某（化名）见状，多次主动催告甲某（化名）履行付款义务，可始终没有得到积极回应。无奈之下，乙某（化名）在2022年12月9日委托律师发送函件，再次明确催告：要求甲某（化名）在五日内付清剩余的483万元房款，否则双方签订的合同将自动解除。即便如此，甲某（化名）依旧没有履行付款义务。 时间来到2023年8月，事情出现了反转——甲某（化名）主动向一审法院提起诉讼，提出三项诉讼请求：一是解除与乙某（化名）签订的《存量房买卖合同》；二是要求乙某（化名）返还已支付的145万元房款；三是案件的诉讼费用由乙某（化名）承担。面对甲某（化名）的起诉，乙某（化名）提出抗辩，称甲某（化名）属于完全违约方，其已支付的145万元房款不应返还，同时自己因房价下跌遭受了巨大损失，请求法院驳回甲某（化名）的诉讼请求，或者将案件发回重审，并与自己另案提起的索赔请求合并审理。一审法院审理后，确认双方签订的合同合法有效，且合同已因甲某（化名）的违约行为而解除。对于乙某（化名）主张的定金、违约金及损失，法院向其释明可另案处理，乙某（化名）表示同意。基于此，一审法院作出判决：解除双方签订的合同，乙某（化名）于判决生效后十日内返还甲某（化名）已付房款145万元，案件受理费8925元由乙某（化名）负担。 一审判决作出后，乙某（化名）不服，以“一审法院未合并处理损失、判决返还房款显失公平”等理由，向二审法院提起上诉，并提交了相关微信记录，欲证明甲某（化名）存在反复拖延付款的行为。而甲某（化名）则辩称，双方均同意解除合同，且乙某（化名）已另案主张违约金，一审法院的处理并无不当，请求二审法院维持原判。经过审理，二审法院形成了明确的裁判观点：双方签订的合同合法有效，甲某（化名）逾期付款的行为已构成根本违约，乙某（化名）依合同约定享有解除权；合同自2022年12月14日解除后，甲某（化名）主张返还已付房款145万元于法有据；乙某（化名）关于损失赔偿的请求已另案起诉，一审法院未合并处理并无不当，故乙某（化名）拒返房款的理由不能成立。最终，在2024年某月某日，二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费17850元由乙某（化名）承担，该判决为终审判决。 这起纠纷从发生到最终尘埃落定，历经了多个阶段，每一个环节都离不开法律对权责的清晰界定。江明律师深耕合肥地区法律服务领域多年，对于此类房屋买卖合同纠纷的处理有着深刻的理解。如果合肥市民在生活中遇到类似的法律困扰，不妨前往安徽省合肥市包河区徽州大道1398号凤凰文化广场B座36楼，与江明律师沟通交流，获取专业的法律建议，让法律为自身的合法权益保驾护航。