628万房屋买卖违约纠纷：到底该退房款吗？一看就懂

房屋买卖涉及大额资金，一旦出现付款违约，很容易引发纠纷。就有这样一起628万元的房屋买卖合同纠纷，买方付了部分款项后无力继续，双方就合同解除和房款返还问题闹上法庭，直到二审才尘埃落定。下面就跟着江明律师的案件处理脉络，把这件事的来龙去脉说清楚。 一、案件大致经过： 付了145万后，买方无力付款还起诉解约2021年12月30日，经房产中介介绍，A（化名）和B（化名）签了房屋买卖合同，约定A（化名）花628万元买B（化名）的一套143.64㎡的房子。合同里写得很清楚，付款分好几步： 2022年1月10日前付20万定金，之后2月25日、3月25日、4月25日各付120万，最后2022年5月31日付248万尾款。要是逾期付款，每天要按总房款的万分之五付违约金，逾期超过5天，B（化名）就能解除合同，还能要总房款20%的违约金。可合同签了之后，A（化名）只陆续付了145万，具体是2021年12月30日付2万、2022年1月12日付18万、2022年3月18日和22日一共付125万，之后就再也付不出钱了。B（化名）多次催A（化名）付款都没结果，2022年12月9日就委托律师发函，让A（化名）5天内把剩下的483万付清，不然合同就自动解除，可A（化名）还是没动静。没想到2023年8月，A（化名）反而先起诉到法院，要求解除和B（化名）的合同，让B（化名）返还自己付的145万房款，诉讼费也让B（化名）承担。B（化名）当然不同意，说A（化名）是完全违约，不该返还房款，而且房价跌了自己损失很大，请求法院驳回A（化名）的诉求，或者把案子发回重审，和自己另一个索赔的案子合并处理。一审法院认定合同有效，而且因为A（化名）违约已经解除了，还跟B（化名）说，关于定金、违约金和损失的问题可以另案处理，B（化名）也同意了。最后一审判决合同解除，B（化名）10天内返还A（化名）145万，案件受理费8925元由B（化名）承担。B（化名）不服这个判决，就上诉了。 二、案件难点： 这几个关键问题难住了双方本案的难点主要集中在几个核心问题上，双方的分歧也都围绕这些点展开。买方是违约方，还能不能要求解除合同？大家都知道买方没按时付款是违约了，但违约方有没有权利主动要求解除合同，这是第一个需要厘清的问题。合同解除后，已经付的145万房款该退吗？B（化名）觉得A（化名）完全违约，就不该退房款；A（化名）则认为合同解除了，房款就该返还，这是双方最核心的争议点。一审没把损失赔偿和本案合并处理，到底合不合理？B（化名）上诉的一个重要理由就是一审没合并处理自己的损失，觉得这样不公平，这就需要判断一审的处理方式是否符合法律程序。 三、处理办法： 从合同和法律出发解决问题针对这些难点，处理时主要从合同约定和法律规定两个核心角度入手，一步步梳理解决。先把合同和履行情况理清楚，仔细核对合同里的付款时间、违约条款，再把A（化名）的付款记录、B（化名）的催告函、双方的微信沟通记录等证据收集齐全，明确谁该做什么、谁没做到。再对照法律规定找依据，查看相关法律中关于合同解除、违约责任、款项返还的条款，判断违约方能不能解除合同、合同解除后房款该怎么处理，让每一个主张都有法律支撑。针对合并审理的争议，梳理另案处理的法律要求，明确一审法院让B（化名）另案主张损失赔偿的做法是否合法，回应上诉方的程序争议。最终二审法院判决驳回上诉，维持原判，也就是B（化名）还是要返还A（化名）145万房款，二审受理费17850元由B（化名）承担。其实这场纠纷的核心就是搞清楚违约后的合同解除和款项返还规则，江明律师通过清晰的梳理和专业的分析，帮助法院厘清了案件关键，也让当事人清楚了法律边界。 在房屋买卖中，不管是买方还是卖方，都要遵守合同约定，一旦出现问题，最好通过合法途径解决。