延边柴翔霞律师助购房者维权讨回房企代收拒退的办证相关款项

日常民事交易里，不少普通民众遇到纠纷时都会有类似顾虑：自己手里证据不全，对方拖着不给解决，走诉讼流程耗时耗力还怕最后拿不到应得的款项，维权的时间成本、经济成本都难以估量。尤其是涉及房产交易的大额资金纠纷，一旦权责边界模糊，很容易陷入多方拉扯的困境，普通民众往往不知道该从何处着手梳理维权路径。 本案属于商品房房屋买卖合同纠纷。当事人购置门市房产，完成全部购房款缴纳，并按房企要求，向房企缴纳大额办照代办款项，用于缴纳契税、住宅专项维修资金等办证所需税费，房企出具收款收据，承诺代为办理不动产权证书。 房企收取办照款项后，长期拖延，迟迟不履行代办办证义务。虽曾按月向当事人支付部分款项，但后续停止给付。多年之后，当事人迫于无奈，自行向税务、不动产部门缴纳全部税费，才办理取得不动产权证书。当事人缴纳给房企的大额办证代办费用，房企却拒不退还，双方就已支付的款项属于本金还是利息、利息起算时间产生重大争议，僵持许久始终没有进展。 接受委托之后，柴翔霞律师梳理全部交易资料，针对案件的争议焦点组织证据、确定诉讼思路。 首先是固定完整交易及缴费证据。柴翔霞律师整理房屋买卖合同、面积差价款缴款凭证、房企收取办照费用的收款收据、房企出具的房款结清证明，以及当事人后期自行办理房产证时缴纳的契税、维修基金等完税凭证，形成完整证据链条，证明房企收取办证费用却未实际代缴，当事人已经二次自行缴费办证的客观事实。 其次是厘清案件核心争议焦点。本案主要存在两大争议：第一，房企收取办证费用却未代办，是否应当全额返还；第二，房企前期按月给付的款项，到底是归还的本金还是利息，利息应当从何时开始起算。柴翔霞律师检索合同及司法解释，引用债务抵充规则，提出双方未明确约定还款性质时，应当适用“先息后本”的法定抵充顺序，为当事人的诉求提供清晰的法律支撑。 考虑到当事人最初主张按双方口头约定标准计算利息，但口头约定存在举证难度，柴翔霞律师灵活调整诉讼请求，设置备选方案降低当事人诉讼风险，在庭审中向法庭释明：若法庭不采纳原口头计息标准，同意按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张资金占用利息，保障当事人至少可以获得法定范围内的利息损失赔偿，避免诉求因举证问题全部落空。 庭审中，柴翔霞律师发表完整代理意见指出，房企收取代办办证费用，就负有代为缴费办证的合同义务；房企没有履行义务，在购房人自行完成缴费办证之后，继续占有该笔款项没有法律依据，应当全额返还。同时结合司法解释，阐述在款项性质约定不明时，应当优先抵充利息，再抵充本金的裁判规则，请求法院支持当事人的合法诉求。 人民法院审理后采纳柴翔霞律师主要代理意见，作出一审判决：判令房企限期全额返还代收的办照款项，同时判令房企支付资金占用利息，自当事人自行办证缴费之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项清偿完毕，本案诉讼费用由被告房企承担。该案虽未完全支持最早口头约定的高额计息标准，但成功帮助当事人拿回全部本金，同时获得法定资金占用利息，挽回了当事人重大经济损失。 柴翔霞律师认为，在商品房交易实践当中，很多房地产企业会向购房人代收契税、维修基金等办证相关费用。广大购房者要清楚，房企代收办证款项，并不等于有权占用该笔资金。房企的合同义务是代为向主管部门缴纳，用来办理不动产权证。如果房企收取费用之后，迟迟不履行代办义务，购房人为拿到房产证，不得已自行重新缴纳税费办理产权，那么房企之前收取的办证款项就应当全额退还给购房人，房企长期占用资金，购房人有权主张资金占用期间的利息损失。 “以法为据、以实为凭，所有维权主张的根基都扎在客观事实与现行法律框架里，不用模糊约定赌运气，不用口头承诺当依据，才能最大程度保障自身合法权益。”这是从该案处置过程中得到的最直接的经验总结。实务当中经常出现房企分期向购房者支付部分钱款，但没有书面写明是归还本金还是支付利息，根据法律规定，在没有明确约定的情况下，应当优先抵充利息，剩余部分再抵充本金。 在此也提醒广大购房者：向开发商、房企缴纳各类代办费用，务必索要正规收据，妥善保存全部付款凭证；如果双方达成利息、还款相关口头约定，尽量落实为书面文字。一旦房企长期不履行义务，及时通过合法途径主张权益，避免财产长期被占用而遭受损失。