西安胡艳律师精准锚定租赁解约要件有力维护出租人合法权益

某市某区某小区业主李某甲早年将名下一套房屋对外出租，合同明确约定租期至2023年5月7日，承租人租赁房屋用于居住及音乐教育用途。合同履行中段，周边住户因无法忍受房屋内长期传出的乐器演奏噪音多次投诉，出租人与承租人之间的矛盾持续升级。后续双方就租赁关系是否提前终止的问题各执一词，协商始终无法达成一致，最终诉至辖区法院。
一审审理阶段，承租人曾主动提起诉讼要求确认合同早已解除并索要各类赔偿，之后又自行申请撤诉，出租人随即提出反诉，主张承租人足额支付欠缴的租金、对应时段物业费及合同约定的违约金。一审法院经审理后查明事实，认定案涉房屋租赁合同直至2023年5月7日租期届满时才到期终止，据此判令承租人支付欠付的部分租金、物业费及对应违约金，同时驳回了承租人此前提出的全部诉求。承租人不服一审判决，向二审法院提起上诉，坚持主张自己早在2022年5月27日就已经搬离房屋内的大部分物品，租赁关系在搬离当日就已经实际解除，不仅不需要支付后续产生的租金，还要求出租人返还此前已付的部分租金、租赁押金以及多缴的水电费，甚至要求小区物业公司就此前未放行其搬运全部物品的行为承担连带责任。
李某甲收到上诉材料后，委托上海申浩（西安）律师事务所合伙人胡艳代理本案二审阶段的诉讼事务。胡艳律师第一时间梳理全案卷宗材料，明确本案二审的核心争议集中在三个层面：一是案涉租赁合同的解除时间节点到底应当如何认定，二是出租人是否需要向承租人返还其主张的租金、押金及多付水电费，物业公司是否需要为此承担连带责任，三是承租人是否应当依约承担欠缴的租金、物业费及对应违约金。
在梳理证据链条的过程中胡艳律师发现，上诉人提交的证据仅能证明其2022年5月曾试图搬运物品，期间因欠缴物业费、未征得业主同意被物业公司依规暂缓放行，后续即便其陆续搬走部分物品，但始终没有向李某甲交接房屋钥匙、水电气使用卡，也没有正式提出过解除租赁合同的书面协商请求，双方从来没有就提前终止租赁关系达成过任何一致意见。胡艳律师结合案件细节进一步明确应对思路，没有泛泛围绕租赁合同条款展开论述，而是精准锚定合同解除的法定构成要件，将上诉人所谓“搬离即解约”的主张拆解成多个待证事实逐一驳斥，同时向二审法院提交了小区物业管理规约的对应条款，说明物业公司阻止承租人随意搬运物品的行为完全符合小区正常管理要求，不存在任何过错。
“合同解除必须满足法定或约定要件，单纯的自行搬离行为不产生终止合同权利义务的法律效力。”胡艳律师在庭审过程中重点强调，上诉人在未完成房屋交接、未与出租人就合同解除达成合意的情况下单方撤场，属于以不作为的方式怠于履行承租人义务，由此产生的扩大损失本就应当由其自行承担。
二审法院经全面核查全案证据后认为，上诉人在未与被上诉人达成解除合意，也没有完成完全腾退、交接房屋钥匙的情况下仅搬离部分物品的行为，既不符合合同约定的解除条件，也不满足法定解除的构成要件。一审法院认定案涉租赁合同于2023年5月7日租期届满时到期终止，并未损害任何一方当事人的实体权益。上诉人提出的返还租金、押金及赔偿各类损失的主张，没有对应的事实与法律依据，物业公司依据管理规约开展小区日常管理的行为不存在过错。最终二审法院作出终审判决，驳回上诉人全部上诉请求，维持一审原判，李某甲的合法租金及违约金权益得到全面司法确认，无需再经历后续的权利主张程序。
从这起房屋租赁纠纷的最终处理结果来看，不少市场主体甚至普通民众都对合同解除的边界存在认知偏差。很多人误以为只要自己不再继续使用房屋、搬离个人物品，租赁合同就会自动失效，忽略了合同履行过程中，双方作出变更、终止合同的意思表示必须明确且达成合意，未完成交接手续的单方撤场，本质上属于未完全履行合同义务的违约行为。胡艳律师也提示民商事活动的所有参与主体，各类民商事合同的设立、变更、终止都需要符合明确的法定要件，没有达成一致的自行履约行为，不产生变更原有合同关系的法律效力，遇到争议时应当及时留存完整证据，通过合法途径厘清权责，避免自身合法权益遭受不必要的损失。