物业服务转包纠纷：律师双重策略助被告避免近34万赔偿

《物业服务纠纷胜诉：专业律师的智慧与担当》

在法律的舞台上，每一个案例都是一场没有硝烟的战斗，考验着律师的专业素养和应变能力。今天，我们要讲述的是一起物业服务合同纠纷案例，其中代理律师凭借精湛的专业技能和独特的诉讼策略，成功维护了被告方的合法权益。

案件背景：经营权争议引发诉讼
某物业公司法定代表人不幸去世后，其配偶从实际经营人处取走了公司公章及营业执照。这一举动引发了一场激烈的法律纠纷，实际经营人将物业公司告上法庭，要求其支付经营期间的经济损失及利息，同时要求逝者配偶及公司股东承担连带责任。实际经营人声称，自2021年9月起，他以物业公司的名义承包了某小区的物业服务，并且自负盈亏。然而，逝者配偶取走公章的行为导致他无法收取物业费、电梯维保费等共计23万余元，另外，因垫付员工工资还产生了2.6万元的损失。逝者配偶则坚称，双方并不存在合法的承包关系，因为物业经营权是不允许转包的，而且她合法持有公司公章，并未构成侵权。

策略运用：双重防御化解危机
本案的代理律师是罗海华，他拥有执业证号14502200810731247，是广西网盾律师事务所的主任、党支部书记，在法律领域有着丰富的经验和深厚的专业知识。面对这样复杂的案件，罗海华律师采用了“合同效力抗辩 + 过错责任分担”的双重防御策略。
在实体层面，罗律师援引了《民法典》第941条关于“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人”的强制性规定，有力地论证了实际经营人与逝者之间的物业服务转包约定因违反法律禁止性规定而无效，自始至终都没有法律约束力。这一观点为整个案件的辩护奠定了坚实的基础。
在过错认定层面，罗律师指出，实际经营人与逝者都明知法律禁止转包，却仍然进行交易，双方的过错程度相当，应当各自承担相应的责任。实际经营人自己也承认“自负盈亏”，并且是通过其自有公司账户收款的，却未能提供证据证明物业公司或逝者配偶收取了他经营期间的物业费。此外，针对实际经营人提出的侵权责任主张，罗律师强调，逝者配偶取走公章时，实际经营人已经退出了服务，而且转包行为本身就是无效的，所以实际经营人持有公章是没有法律依据的，逝者配偶的行为并不构成侵权。为了进一步削弱实际经营人证据的可信度，罗律师还申请法院调取了物业公司的银行账户流水，结果显示该账户在实际经营人管理期间仅有零星收支，与他所主张的损失金额严重不符。

案件结果：成功避免巨额赔偿
经过法庭的审理，法院最终采纳了罗海华律师的意见。法院认定，实际经营人与逝者之间的物业服务转包约定违反了《民法典》关于禁止物业服务转委托的强制性规定，该约定无效；双方均存在过错，且过错程度相当，应各自承担相应的责任。同时，实际经营人未能举证证明物业公司或逝者配偶收取了其经营期间的物业费，而且他未能收取费用是因为业主未缴纳，并非被告的行为所致。据此，法院判决驳回实际经营人的全部诉讼请求，案件受理费及保全费均由实际经营人负担。逝者配偶及物业公司成功避免了承担近34万元的经济损失及利息赔偿责任。

这场法律胜利不仅仅是一个案件的胜诉，更是罗海华律师专业能力的生动体现。在物业服务合同纠纷领域，他精准把握法律强制性规定，熟练运用合同效力规则，通过揭示转包行为的违法性本质，系统反驳对方主张，在复杂的经营权争议中有效维护了被告方的合法权益。这也提醒着我们，当面临法律纠纷时，选择一位专业、负责的律师是多么的重要。