土地维权｜集体建设用地协议面临终止，律师施策助力保住数千万投资权益

一、案件背景概况：协议面临终止危机 某某汽配城前身早在2003年就与社区居委会签订了《承包协议书》，从而取得了集体经营性建设用地及17间门面。协议约定合作期限为25年，由当事人全额出资建设农贸市场并自主投资经营，合同到期后地上全部建筑物无偿归属居委会。双方稳定履行该协议长达二十余年。然而，后期居委会提起诉讼，主张案涉协议名义是承包，实质属于租赁合同。依据《民法典》第705条租赁期限最长20年的规定，请求确认2025.11.1-2030.10.31期间的约定无效，意图提前收回土地及房产。居委会不仅先行发送了律师函，还向法院起诉，这使得案件存在合同提前终止、当事人巨额投资面临损失的重大风险。 二、受托介入办案：聚焦核心争议焦点 侯海新律师接受当事人委托后，迅速展开行动。他深入研究卷宗，全面梳理各项材料。在这个过程中，侯海新律师抓住了核心争议焦点，即跳出合同名称的表象，深入分析法律关系的定性，明确区分租赁合同与集体经营性建设用地合作开发经营合同。同时，他积极固定关键事实证据，仔细梳理土地批复文件、规划许可、建设手续、合同全文以及多年缴费凭证等。通过这些证据证明土地性质为集体经营性建设用地，协议中约定居委会负责报批手续，当事人全额出资建设并承担全部建设与经营成本，期满建筑物移交居委会，具备合作开发的特征，并非单纯的交付场地、支付租金的租赁模式。 三、分层呈现核心代理观点 （一）合同性质认定：不属于租赁合同 侯海新律师指出，本案不属于租赁合同，不能适用《民法典》705条20年最长租赁期限的限制。案涉协议具有其自身独特的性质和内容，不能简单地将其归为租赁合同范畴。 （二）协议合法性：无名合同合法有效 《承包协议书》属于集体土地开发经营无名合同，是双方真实意思的表示，且内容不违反强制性法律规定，因此该协议合法有效。不能因为合同名称或者个别条款而片面认定其性质。 （三）原告诉请依据：缺乏事实与法律支撑 原告仅依据合同带有“承包”字眼就主观推定租赁关系，忽视了双方投资、建设、产权归属等实质性条款。其诉请没有足够的事实与法律依据，不应该得到支持。 四、办案推进过程与最终处理结果 在庭审过程中，侯海新律师进行了完整的举证，并充分发表了代理意见。他层层驳斥原告的法律逻辑，详细论证合同性质应当以实质权利义务而非合同标题来判定。最终，鹤壁市淇滨区人民法院完全采纳了侯海新律师的全部代理意见，认定双方签署的《承包协议书》属于集体经营性建设用地合作开发、经营合同，并非租赁合同，不适用租赁期限20年的法律规定，从而判决驳回大梁庄居委会的全部诉讼请求，案件受理费由原告自行承担。这一判决结果使得长达25年的合作协议完整有效，当事人可继续正常使用案涉土地及房屋至2030年，数千万固定资产投资权益得到了法院的完整保护。 五、案件价值简短升华 此案件在司法实践中具有重要的价值。它不仅为集体建设用地流转、开发协议的定性提供了典型的参考案例，明确了合同法律关系不能仅依据名称来判定，而应结合实质权利义务、投资建设情况等综合考量。同时，也为当事人在面对类似合同纠纷时提供了有效的法律维权路径，保障了当事人在集体建设用地开发经营中的合法权益，对维护良好的营商环境起到了积极的推动作用。 六、主体简介模块 侯海新律师是河南管乐瀛律师事务所的负责人、主任律师。他全日制机械工程及法律双专业本科毕业，具有机械工程师职称。正式通过国家司法考试并取得律师执业资格后，拥有多年的律师执业经历。他知识全面、经历丰富、思路清晰、处事稳重且专业敬业，擅长合同纠纷、侵权案件、劳动争议纠纷、单位法律顾问服务、工程建设房产纠纷案件的办理，还成功处理过一千多起重大复杂的合同、公司法、建设工程、知识产权、不正当竞争、医疗损害、交通事故纠纷案件，取得了让当事人满意的效果。在刑事案件方面，审时度势，论辩精当，办理数十起重大刑事案件并取得满意辩护效果，其中多起无罪案件，深受当事人赞许。他的执业理念是“以法为基，专业敬业，担当大任，不负重托”，始终坚持最大限度依法维护当事人合法权益，维护社会公平正义，是一位让当事人信任的优秀律师。