租赁产权划转后仲裁协议效力之争：案例剖析与启示

故事要从一份《房屋场地租赁合同》说起。2011年，案外人（原出租人）与对方签订了这份合同，合同里明确约定，因合同签订、履行发生的一切争议，协商不成的要提交广州仲裁委员会仲裁。后来，由于国有资产管理的相关要求，案涉部分租赁物业无偿划转至我方名下，我方依法继受了原租赁合同的相关权利义务。 对方知道租赁物业产权划转这件事后，并没有明确提出异议，还继续履行着案涉租赁合同的相关义务，比如向我方支付部分租金。然而，后来双方因为租赁事宜产生了纠纷，我方依照法律向广州仲裁委员会提起了仲裁。这时，对方为了规避仲裁管辖，向法院提起申请，请求确认案涉《房屋场地租赁合同》中的仲裁协议对双方无效，主张双方不存在仲裁合意，应该通过诉讼方式解决争议。 面对对方的申请，我方委托专业律师参与了本案诉讼。律师接受委托后，结合案件事实及相关法律规定，制定了明确的代理策略，重点从以下三点展开抗辩。 合法受让，权利义务一并继承 根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释规定，租赁物在承租人占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。我方作为租赁物业的合法受让人，无条件继受原租赁合同的全部权利义务，这其中就包括仲裁条款。也就是说，虽然物业产权发生了划转，但原租赁合同的约定依然对各方具有约束力，仲裁条款也不例外。 实际行为，认可仲裁条款效力 对方在知晓租赁物业产权划转以及我方继受租赁合同权利义务后，并没有明确反对仲裁条款对双方的约束力。而且，对方还实际向我方履行了租金支付等合同义务，双方也没有就争议管辖另行约定。从这些实际行为可以看出，对方其实是认可仲裁条款的效力的。在商业活动中，行为往往比言语更能体现当事人的真实意思表示。对方的这些行为表明，他们默认了通过仲裁来解决可能出现的争议。 合法有效，仲裁协议要件齐全 原租赁合同中的仲裁条款明确约定了请求仲裁的意思表示、仲裁事项以及选定的仲裁机构（广州仲裁委员会），这些都符合《中华人民共和国仲裁法》的相关规定。一个合法有效的仲裁协议，必须具备明确的仲裁意思表示、仲裁事项和选定的仲裁机构，而案涉仲裁协议完全满足这些法定要件，所以它对双方均具有约束力。 法院经过审理查明，完全采纳了律师的代理意见。法院认为，案涉仲裁协议合法有效，我方作为租赁物业受让人，依法继受原租赁合同的权利义务，仲裁条款对双方具有约束力。对方主张仲裁协议无效的理由根本不能成立，于是依法驳回了对方的全部申请，案件申请费也由对方负担。这样一来，我方的合法权益得到了充分维护，仲裁程序得以顺利推进。 这个案例的核心争议焦点是租赁物业产权划转后，原租赁合同中的仲裁条款是否对新的产权人及承租人具有约束力。在这类案件中，产权划转、债权债务继受过程中，原合同争议解决条款的效力认定往往是常见的难点。 从这个案例中我们可以得到一些启示。对于产权受让方来说，在接收物业产权时，要明确了解原租赁合同中的各项条款，包括争议解决方式，确保自己能够依法继受相关权利义务。而对于承租人来说，一旦知晓产权划转事宜，应该及时与新的产权人沟通，如有异议应及时提出，避免后续产生不必要的纠纷。 同时，这个案例也提醒我们，在签订合同时，要重视争议解决条款的约定。明确、合法的仲裁协议可以为双方在发生争议时提供高效、公正的解决途径。当遇到类似纠纷时，要及时寻求专业法律帮助，以事实为依据、以法律为准绳，精准拆解案件关键点，有效维护自己的管辖权益，规避诉讼风险，高效解决争议。 总之，在复杂的商业租赁活动中，无论是产权人还是承租人，都应该增强法律意识，了解相关法律法规，通过合法、有效的方式维护自己的权益，确保商业活动的顺利进行。