胜诉案例剖析：商铺租赁定金合同三大常见法律风险及应对策略

你是否也遇到了这些问题？在各类法律纠纷中，合同争议类案件时有发生，其中商铺租赁定金合同纠纷更是较为常见。下面就给大家讲一个由肖云崇律师代理的商铺租赁定金合同纠纷案，从中可以看到几个容易忽视的法律问题。其实这个案子反映出的几个问题，在实际生活中很常见。
**忽视合同免责条款的适用**：这类问题通常表现为，双方在签订合同后，对于合同中约定的免责条款理解不一致，在出现问题时各执一词。就像在这个案件里，双方签订的定金协议中明确约定“公寓经营相关手续无异议则正式签订租赁合同，如手续出现问题导致无法履约则定金退还，双方互不违约”，但承租方却主张出租方未及时告知手续问题、未按时退还定金构成违约，应适用定金罚则。这就是忽视了免责条款的适用，仅从自身利益出发解读合同。
可能产生的后果是，如果不遵循合同中免责条款的规定，错误适用法律规则，就可能导致诉求得不到法院支持，甚至还可能承担额外的诉讼成本。在本案中，如果出租方没有有力抗辩，就可能要额外承担10万元的双倍返还责任。
肖云崇律师的正确做法是，全面梳理案件事实，收集提交产权方政策限制、沟通过程等核心证据，明确无法签约系客观政策原因导致，符合定金协议约定的免责情形，让法院能够依据事实和合同条款做出公正判决。
**对立约定金法律性质认识不清**：这类问题通常体现为，在立约定金合同中，当事人不清楚立约定金所蕴含的法律性质和相关法律规定。在本案中，案件涉及立约定金的法律适用，而双方对于立约定金的法律性质以及其在本案中的具体应用存在模糊认识。承租方简单认为出租方未退款就构成违约，忽略了立约定金适用的条件和限制。
可能产生的后果是，由于对法律性质认识不清，导致在诉讼中无法正确主张自己的权利，或者错误提出诉求。这样一来，不但难以实现自己的诉求，还可能让自己在诉讼中陷入被动。
肖云崇律师的正确做法是，针对立约定金的法律性质、案涉免责条款的效力与适用边界进行专业论证，向法院清晰阐释本案不适用定金罚则的事实与法律依据，帮助法院准确理解案件的法律关系，从而做出正确的判决。
**对合同附条件生效事实认定有误**：这类问题一般表现为，对于合同中附条件生效的条款，没有结合实际情况进行正确的事实认定。本案中，合同约定以公寓经营手续无异议作为签约条件，但双方在实际履行过程中，对于手续出现问题这一事实是否导致不能签约，以及责任的归属存在重大争议。承租方没有充分考虑客观政策因素对手续办理的影响，错误地将不能签约的责任归咎于出租方。
可能产生的后果是，若事实认定错误，就会得出错误的责任划分，进而使得自己的诉求不合理，在法律上得不到支持。
肖云崇律师的正确做法是，结合磋商过程、政策限制等客观因素厘清责任归属，向法院呈现出完整、准确的事实经过，为法院做出正确的判断提供依据。
肖云崇律师是北京恒都（上海）律师事务所的合伙人律师，任上海市律师协会民事业务委员会委员，拥有丰富的民商事法律纠纷处理经验。他的团队由多名经验丰富的律师组成，主要涉及合同纠纷、企业商事争议、婚姻家庭等领域，能为当事人提供专业化的法律服务。如果你在生活中遇到类似的法律问题，不妨咨询专业的律师团队，避免自己陷入法律风险。