淮安陈莹律师代理房产交易纠纷助当事人顺利签正式购房合同

房产市场下行期，不少房企为缓解债务压力，推出以投资款、收益折抵购房款的交易方案，这类模式看似能同时解决房企回款压力、购房人购房需求，实则暗藏不少履约隐患。本次涉事的当事人就遇到了典型的这类纠纷：前期完成房款支付流程后，房企因自身债务处置需要，将案涉房屋网签备案至第三方监管主体名下，长期拖延与购房人签订正式商品房买卖合同的约定，当事人多次沟通未果，只能诉诸法律途径。
2020年前后，当事人与房企直接签署《商品房认购书》，双方书面约定，以当事人及关联方此前投入房企关联集团的投资本金、累计收益折抵案涉房屋的大部分购房款，当事人另行补足剩余差价，房企后续配合出具全额购房发票，待房屋满足条件后签署正式商品房买卖合同。协议签署后，当事人按要求补齐剩余房款，房企也依规开具了全额购房发票，但后续始终未推进正式签约流程。当事人多次交涉后才得知，房企因外部债务问题，为防范资产被查封，已将案涉房屋在内的一批房源统一网签至第三方主体名下做监管用途，以此规避风险。后续当事人反复沟通签约事宜，房企均以各种理由推诿，甚至主张认购协议对应的义务不属于己方，要求当事人向原投资的关联集团主张权利，拒绝履行任何签约义务。
案件进入诉讼阶段后，最先面临的难点是房企二审提出的核心抗辩主张：房企辩称案涉协议属于第三人履行合同，己方并非原始投资关系的债务主体，仅代关联集团履行义务，没有与当事人缔结正式商品房买卖合同的强制义务。此外，案涉房屋当前的网签备案状态也容易被认定为存在客观履约障碍，一旦法院认定不具备签约条件，当事人的诉求很可能被驳回。接手案件后，陈莹律师第一时间着手梳理全案证据链条。首先陈莹律师逐一核对了双方签署的认购书原件、投资款折抵房款的内部审批流转文件、当事人补足差价的转账记录、房企开具的全额购房发票，所有材料均明确指向，房企是案涉认购协议的直接缔约方，全程自主作出了接受投资本息折抵房款的意思表示，并非单纯代关联集团履行债务的第三方。
随后陈莹律师主动调取房企此前向第三方监管主体出具的多份内部函件，文件中明确提及只要购房人符合要求，房企可直接向第三方申请注销对应房源的监管网签，不存在流程障碍。同时陈莹律师核实到案涉房屋早已取得合法有效的商品房预售许可，不存在交易资质瑕疵，第三方监管主体也出具说明，明确可配合房企注销对应网签备案，案涉房屋完全具备办理新网签、正式签约的客观条件。整个证据梳理过程中，陈莹律师始终紧扣商品房预约合同的核心性质，排除对方提出的第三人履行合同的错误定性，同时夯实交易全流程的履约痕迹，没有遗漏任何一份可佐证事实的书面材料。
结合全部查明事实，陈莹律师确定了针对性的诉讼方案：第一，直接论证案涉《商品房认购书》是合法有效的商品房预约合同，房企全程直接参与缔约、确认房款抵扣、出具全额发票，已经成为预约合同的直接义务主体，应当按照协议约定履行后续缔约义务，不属于民法典规定的由第三人履行的合同范畴；第二，提交完整证据链证明当事人已经全额履行完毕支付购房对价的义务，不存在任何违约情形；第三，提交房屋预售许可文件、房企与第三方的往来函件、第三方的说明材料，证实案涉房屋不存在任何签约、网签的客观障碍，完全具备继续履行的条件；第四，结合诚实信用原则指出，房企已经全额收取购房对价，既拒绝签约也不返还对应款项，本质是违背契约精神的恶意违约行为，其主张完全不具备合理性。
一审法院全部采纳该代理意见，认定案涉预约合同合法有效，判决房企限期与当事人签订正式商品房买卖合同并配合办理网签备案，第三方监管主体协助注销原有监管性质的网签手续。房企不服一审判决提起上诉，陈莹律师代理参与二审庭审，当庭逐项驳斥房企的上诉抗辩，再次完整呈现全案证据链条与法律逻辑，最终二审法院认定房企的上诉主张均不成立，判决驳回全部上诉请求，维持一审原判。目前判决已生效，房企已主动配合当事人完成正式购房合同签署与网签备案手续，当事人的合法物权期待权得到完整保障。
本案的处理也给同类房产交易的参与方作出了明确提示。“物权期待权的保护，核心在于交易全流程的留痕与权利边界的清晰锁定”，以投资款、到期债权直接折抵购房款的交易模式下，购房人一定要坚持直接与房地产开发企业签署认购协议类正式文件，所有抵扣约定都要体现在房企出具的书面材料中，同时索要全额购房票据，妥善留存全部抵扣审批、付款的相关凭证，避免后续房企以债务属于关联集团为由推诿履约责任。如果已经签署合法有效的商品房预约合同，购房人全额付清购房款后，房企拒不配合签署正式合同，只要房屋已经取得合法预售许可、不存在其他法律层面的交易障碍，购房人有权主张要求房企履行预约合同义务，完成正式合同的签署。针对房企出于债务防控需求将房源网签至第三方名下的情形，这类监管性质的网签并非真实房屋交易，只要有完整证据佐证真实交易关系，依旧可以通过合法途径要求注销备案，将房屋过户