淮安陈莹律师代理工抵房交易纠纷成功助购房者全额追回购房损失

刚需购房者出于成本考量，常会接触到工抵房这类价格低于市场价的房源，但此类交易往往隐含权属不清、权利受限的风险，近年由此引发的买卖合同纠纷数量持续上升。
本地购房者赵某此前通过房产中介渠道，看中一套标注为工抵房的房源，和挂牌售房的马某签订了存量房屋买卖合同。合同中明确约定后续走一手房更名流程直接过户到赵某名下，赵某按约定先后支付了定金和首付款，其中部分款项是按照马某的现场指示直接转给了第三方。就在赵某等着配合办理更名手续时，意外查到这套房屋早在交易前就已被设置大额抵押，还因其他债务纠纷被法院正式查封，完全不可能完成过户交付，当初的购房计划彻底落空。赵某多次找到马某和中介协商退款，各方互相推诿，迟迟没有进展，赵某最终委托江苏致邦（淮安）律师事务所的陈莹律师处理本次纠纷。
接手案件后，陈莹律师首先梳理全案证据链条时，发现案件存在三个核心难点：第一，出卖方马某并非案涉房屋的登记所有权人，交易全程是“一手更名”的工抵房模式，马某二审上诉时直接主张自己无房屋处分权，案涉买卖合同应当属无效合同，自己无需承担任何违约责任；第二，近半数首付款没有直接转入马某个人账户，马某据此抗辩自己从未收到对应款项，没有退款义务；第三，案涉中介机构为一人有限责任公司，常规追责规则下很难直接穿透要求股东承担连带责任，当事人的损失求偿路径存在缺口。
针对上述争议点，陈莹律师没有直接顺着对方的抗辩逻辑回应，而是搭建了分层递进的代理思路。首先，陈莹律师直接援引民法典关于无权处分的明确条款，厘清法律边界：即便出卖方不持有房屋所有权，双方自愿签署的房屋买卖合同依然合法有效，无权处分绝对不能成为合同无效的理由，更不能以此免除合同约定的退款与违约责任。其次，陈莹律师把交易全程的聊天记录、转账时的在场见证人证言、后续协商退款时马某自认已收齐款项的录音全部整理成完整证据链，证明流向第三方的款项完全是马某主动指示的履约行为，属于双方事先约定的工抵房更名交易流程，对应的法律后果理应由签约主体马某全部承担，马某履行完自身合同义务后，完全可以另行向其上一手交易主体追责，不能以此为由向买受人转嫁风险。最后，陈莹律师同步梳理中介的过错：作为专业房产服务机构，全程未到不动产登记部门核查房屋的抵押、查封状态，未尽到基本的房源权属核查义务，应当在过错范围内承担补充赔偿责任；同时适用公司法中一人有限责任公司的举证倒置规则，要求中介方股东举证证明个人财产完全独立于公司财产。
在整个诉讼流程推进中，陈莹律师精准调整了诉求边界，既结合工抵房交易中买受人自身也应当承担部分风险注意义务的实际情况，避免诉求偏离司法实践支持范围，也牢牢锁定核心违约事实，主张以本案起诉状送达马某的时间作为合同解除节点，充分适用定金罚则要求对方双倍返还定金。
一审法院经审理全部采纳了上述代理意见，判决马某返还赵某全部已付首付款，加上双倍定金合计21万余元；涉案房产中介在30%的债务范围内承担补充赔偿责任，因中介方仅能提交部分银行流水，无法提供完整财务账册和年度审计报表，举证不能，其一人公司股东需对中介机构的对应债务承担连带责任，同时中介机构全额退还赵某已支付的居间服务费。
马某不服一审判决提起上诉，坚持以自己无房屋处分权、未直接收取首付款为由主张免责。陈莹律师二审阶段再次围绕核心法律关系逐一回应抗辩，清晰阐释工抵房交易中各方的权责边界，二审法院最终认定马某的上诉请求无事实和法律依据，判决驳回全部上诉，维持原判。
“不动产交易的核心安全底线，永远是提前核查权属状态，任何绕开正规登记流程的简化操作，都需要提前做好风险防控。”这起案件的代理过程也再次印证这句法律常识的实际意义。陈莹律师也提示广大购房者，参与工抵房、更名房这类特殊房产交易时，签约前务必本人到不动产登记官方渠道查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制，所有按对方指示向第三方转款的操作，都要留存好书面指示凭证或者完整的聊天记录，明确每一笔款项的用途是履行本次购房合同；一旦发现房屋存在无法过户的根本违约情形，第一时间固定证据主张权利，必要时及时通过财产保全固定对方资产，最大程度保障自身合法权益。