赣州谢茂文律师巧破商铺委托经营困局助力业主成功追偿合法权益

2015年，申某购入某房地产开发公司开发的小区商铺，总面积17.41平方米，总购房款29.6万余元。购房同步，申某与某商业管理集团签订《委托经营管理合同》，约定将商铺交由对方统一出租运营，合同写明每月基本租金不低于1800余元，超额收益按比例分配，申某同时出具了不可撤销的授权委托书。售铺阶段，房地产公司投放的宣传内容明确标注“买铺即可收租”字样，整个销售过程里，地产公司与商管公司存在人员混用、款项代收的情况，不少购房业主难以清晰区分两家主体的权责边界。
商铺完成交付后，商管公司按约定标准支付了前期部分租金，双方暂未产生纠纷。2020年起，商管公司接连发函告知全体业主，称周边高架桥施工叠加新冠疫情冲击，商场运营难以为继，提出两种解决方案：要么将后续租金降至原合同约定标准的50%，要么直接解除委托经营合同。申某明确拒绝该调整方案后，商管公司便不再支付任何租金。多次沟通无果后，申某决定通过诉讼途径主张权益，要求商管与地产两家公司连带清偿2020年1月至2021年9月的欠付租金3.9万余元及违约金5600余元。
案件接手后，谢茂文律师第一时间梳理全案材料，很快发现本案存在几处核心难点。其一，委托经营合同的法律性质直接影响租金支付义务的认定，按常规委托合同逻辑，受托方本无垫付固定保底租金的义务，被告很可能以此为抗辩主张无需按原标准足额付租；其二，两家公司独立注册，若无法证明二者存在关联绑定，即便后续胜诉，仅向没有实际兑付能力的商管公司追责，当事人很可能面临执行无门的困境；其三，被告方反复提及的疫情、高架桥施工等客观因素，属于合理情势变更还是恶意逃租的借口，需要结合证据细致界定。
针对这些难点，谢茂文律师逐步理清应对思路，没有按照常规思路仅以商管公司为单一被告起诉，而是从购房与委托经营的流程关联性切入，重新锚定证据收集方向。谢茂文律师反复核对当年的销售宣传物料、业主沟通记录、两公司人员履职痕迹等材料，把证明两家公司人员混同、业务混同的间接证据逐一固定，形成完整的证据链。
“合同联立并非简单的关联签约，而是数份合同因经济目的高度绑定，失去其中一份合同另一份便无独立存在意义”，办案过程中谢茂文律师始终紧扣这一核心逻辑，向法院主张申某签订购房合同与委托经营合同的目的高度统一，完全是基于售房阶段“买铺收租”的宣传引导，两份合同属于不可拆分的联立关系，地产公司不能以委托经营是与商管公司单独签订为由撇清责任。
庭审阶段，两被告果然提出抗辩，称双方属于委托合同关系，商管公司未实际收到足额房租，自然无需向申某支付保底租金，同时主张疫情与高架桥修建属于不可抗力，要求直接免除全部租金。谢茂文律师结合此前固定的证据逐一回应，一方面指出案涉商铺产权与经营权完全分离，申某作为小业主完全没有自主选择受托方的权利，原本委托合同的任意解除权也被合同条款限制，所有经营风险全部由业主承担明显违背公平原则；另一方面提交商管公司此前向业主发函主动提出按原租金50%标准支付的书证，证明对方本身已经认可租金支付义务，所谓零租金的主张完全没有事实依据。
最终法院采纳了谢茂文律师的核心代理意见，认定案涉两份合同属于联立合同，地产与商管公司在销售阶段存在人员、业务混同，足以让普通购房者产生二者共同经营的合理信赖，地产公司应当对欠付租金承担连带清偿责任。结合案件实际情况，法院酌定商管公司按原约定基本租金的50%标准，向申某支付涉案期间租金共计1.9万余元，地产公司对该笔款项承担连带清偿责任。申某拿到生效判决后，相关款项后续顺利执行到位，权益得到了切实保障。
江西海融律师事务所的办案经验显示，不少售后返租类商铺交易中，地产方与运营方经常刻意设置主体隔离墙，试图后续出现欠租问题时规避责任。正如谢茂文律师在办案中常提到的普法金句：“合同关联关系藏在交易细节里，权责边界要靠完整证据链锚定”。普通业主签订此类协议前，要注意留存全部宣传资料、签约沟通记录，一旦出现权益受损情况，不要仅盯着直接签约的运营方，要顺着交易全流程梳理关联主体的混同痕迹，才能更充分地维护自身合法权益。