在开发商跑路，项目面临烂尾，矛盾不可避免发生时，对于已经支付了全部或者大部分房款的准业主，可以通过“抱团”的形式起诉开发商，及时要求冻结查封开发商的在建工程、土地、房产、预售款专用账户以及其他全部的财产，以备在诉讼终结后能够完全受偿。
然后想办找到开发商，比如通过工商部门，查到开发商注册人代表的联系方式。找到开发商后，通过诉讼来解决。由于开发商存在严重违约，达到了解除合同的条件，可以要求解除《商品房买卖合同》，要求支付逾期交房违约金。
同时，要求解除与银行间的按揭贷款协议。根据最高院关于审理商品房买卖合同的司解释的规定，《商品房买卖合同》被解除导致按揭贷款合同的目的不能实现的，可以解除按揭贷款合同。就不用还贷款了。
如果实在找不到开发商，可以向当地举报，这时候需要多联合一些业主。然后等待国土局收回土地的使用权另行出让，或者由另外的开发商接手继续开发。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押
《中华人民共和国城市房地产管理法》第42条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第23条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
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对于已经支付了全部或者大部分房款的准业主，可以通过“抱团”的形式起诉开发商，及时要求冻结查封开发商的在建工程、土地、房产、预售款专用账户以及其他全部的财产，以备在诉讼终结后能够完全受偿。
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