大产权房与小产权房区别在于：
(1)大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。小产权房的房产证由乡镇政府颁发或者没有任何的房产证明，个人并没有实际的产权，也不受法律保护。
(2)大产权可以自由出售。而小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，小产权房得不到法律的认可和保护的，购买者也不能合法转让过户。
(3)大产权的用地是由政府划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。小产权房没有土地出让金的概念，如果用地是集体建设用地上建成的，那么这类房产只能由这个集体的农民进行购买;如果是占用耕地违法建设的，就是违章建筑，违章建筑买卖合同是无效的。
法律依据:
《城市商品房预售管理办法》
《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》
《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条
《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条