出租人应当履行租赁物的维修义务。如果当事人没有约定，那么出租人应当履行租赁物的维修义务。所谓维修，是指租赁物不合约定的使用收益状态时，对租赁物进行修理，以使其达到约定的正常使用收益状态。出租人履行租赁物的维修义务必须符合租赁物是在出租期间发生的故障、不是因承租人的过错所引起的等条件。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人应尽维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
对出租人拒不修房的，承租人可以先垫付费用自行维修，或者请物业维修，然后向出租人追偿维修费用。为了有效获得补偿，在这个过程中，承租人一定要注意保留证据，如房屋损坏情况、损坏的原因、维修费用收据，以及曾经要求出租人维修的证据等。
一般来说，维修保护义务仍是房屋所有人即出租人的。但若是承租人有过错，基于公平原则，也应该承担一部分的责任。实际房屋维修费的产生往往较复杂，需要对具体细节加以鉴定。
法律依据:
《中华人民共和国合同法》第二百二十条 【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条 【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。