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购房者与房企签认购协议付款后，房企未办贷款、擅自抵押房屋致合同目的落空。购房者起诉一审胜诉，房企上诉。李红霞律师构建证据链、精准论证法律适用等，最终两审皆胜诉，购房者权益获确认，还给出同类案件建议。案情简介购房者与某房地产开发企业签订了商品房认购协议，约定总购房款230万元，购房者支付50%首付款后，剩余款项通过商业按揭贷款支付。开发企业需配合办理贷款及产权登记手续，并在约定时间交付房屋。协议签订后，购房者按约支付了115万元首付款，并在次月按要求提交了全部按揭贷款申请材料。然而，开发企业在收取首付款及贷款材料后，未向银行提交贷款申请推动审批流程，也未告知购房者，还擅自将涉案房屋多次抵押给金融机构用于融资，甚至在诉讼期间仍设置新的大额抵押，同时将房屋对外出租收取租金。这导致购房者无法办理按揭贷款、完成房屋过户及收房，合同目的完全落空。购房者无奈诉至法院，一审胜诉后，开发企业不服判决提起上诉。委托介入购房者在遭遇开发企业的违约行为且一审胜诉但面临开发企业上诉的困境下，找到了李红霞律师。此时，双方存在多重矛盾。开发企业在事实认定上主张对接销售并非其正式员工，购房者未将贷款材料提交至企业，称购房者逾期提交材料构成违约；在法律适用上，以原审判决适用的司法解释已失效、判决内容超出原告一审诉讼请求范围为由提起上诉；还主张房屋抵押属于行业常规操作，不存在履行障碍，试图掩盖其恶意违约行为。分层办案策略1.证据体系构建：李红霞律师全面梳理交易全流程的沟通记录、材料交接凭证、房屋状态查询信息等证据，形成闭环证据链。根据中华人民共和国民事诉讼法规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。律师通过构建完整证据链，有力反驳了开发企业关于“未收到贷款材料”“销售非企业员工”的不实抗辩，清晰证明购房者已完全履行合同义务，开发企业存在隐瞒抵押、恶意违约的主观恶意与客观事实。2.法律适用精准论证：针对开发企业提出的法律适用异议，结合民法典时间效力规则，明确说明本案纠纷事实发生于民法典施行前，适用当时的商品房买卖合同司法解释符合法律规定。同时，结合一审原告诉讼请求的文意与法律依据，论证一审判决内容完全对应原告诉求，不存在超出裁判范围的情形，夯实了一审判决的合法性基础。3.庭审争议焦点把控：在两审庭审中，律师精准抓住开发企业“未告知即抵押房屋”“怠于履行贷款协助义务”“诉讼期间仍设置新抵押”三个核心违约行为。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。律师结合惩罚性赔偿的法律适用要件充分论证，向法庭清晰呈现开发企业的恶意违约性质。调解落地结果1.一审结果：法院全部采纳李红霞律师的代理意见，判决解除双方签订的商品房认购协议；开发企业返还购房者已付购房款115万元，并按规定支付资金占用期间的利息；开发企业向购房者支付惩罚性赔偿115万元（等同于已付购房款金额）；一审案件受理费、保全费全部由开发企业承担。2.二审结果：针对开发企业的上诉主张，李红霞律师逐一举证抗辩，二审法院完全支持代理意见，判决驳回上诉、维持原判，二审诉讼费用由开发企业全部承担，购房者的合法权益得到终审司法确认。律师复盘手记在这个案件中，开发企业为了逃避责任，在事实认定、法律适用等方面设置重重障碍。但通过全面细致地收集和整理证据，构建完整的证据链是胜诉的关键。在法律适用上，要精准把握法律条文和相关司法解释，结合案件实际情况进行有力论证。庭审中，准确抓住核心违约行为并结合法律规定进行充分论证，能让法官清晰了解案件的本质。对于同类商品房买卖合同纠纷案件，购房者在签订合同后要注意保存好各类交易凭证和沟通记录，遇到开发商违约行为要及时通过法律途径维护自己的权益。开发商应严格按照合同约定履行义务，避免因违约行为承担法律责任。李红霞律师，中华全国律师协会会员，四级律师，公益律师，法律援助律师，现执业于江苏新浪潮律师事务所。毕业于北京大学法律专业，获法学学士学位，拥有17年以上法律实务经验。秉持“专业、高效、诚信、尽责”的执业理念，以客户需求为导向，擅长处理婚姻、遗产纠纷、建设工程施工合同、房产合同、公司业务、债权债务纠纷等复杂案件。若您在江苏扬州遇到相关法律问题，欢迎向李红霞律师咨询。
