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二十年旧案：农村房屋买卖效力的法律捍卫在法律的长河中，总有一些尘封多年的案件，如深埋的宝藏等待被挖掘和解读。今天，我们就来探讨一起由李明轩律师成功代理的农村房屋买卖合同纠纷案件，感受法律在维护公平正义和交易稳定方面的力量。李明轩律师，吉林吉华律师事务所专职律师，执业证号为12203202310572371，从事法律工作3年。他专注于刑事辩护、交通事故、合同纠纷、民间借贷等领域案件，有着丰富的理论知识和实务经验，秉持着“敬业、勤勉、高效”的服务理念，为当事人提供着专业的法律服务。 案情回溯：二十年的争议根源原告A（已故卖方的配偶）及B（卖方的子女）提起诉讼，称其已故亲属C于2002年将一处农村房屋及宅基地出售给被告D（买方）。原告主张该房屋为夫妻共同财产，C出售时未经配偶同意；D与C不属于同一农村集体经济组织成员；交易违反“一户一宅”原则。因此，请求法院确认二十余年前签订的《契约》无效，要求D返还房屋、宅基地及地上财产，并仅同意在继承范围内返还1.2万元购房款。而被告D则主张合同合法有效，且其已支付2万元、占有使用房屋二十余年并已办理产权证书，请求驳回原告诉请。 办案智慧：多维度精准抗辩李明轩律师接受买方D的委托后，面对这份跨越二十余年、涉及复杂农村土地政策的合同，展开了系统性的应诉工作。 - **筑牢证据基础**：他指导当事人全面收集并整理了2002年的《契约》、购房款支付凭证（证明支付2万元）、2003年办理的《集体土地使用证》和《村镇房屋产权证》等核心书证。这些书证有力地证明了买卖合同关系的真实性、价款支付的完成，以及D已经过合法程序成为案涉房屋的合法登记所有权人，并已持续、公开、和平占有使用超过二十年。 - **瓦解对方诉请** - **针对“未经配偶同意”**：李明轩律师在庭审中，通过对原告A本人的当庭询问，引导其承认了对卖房事宜“知情”且“收到了房款”，直接否定了其诉讼主张的基础，使得“无权处分”的抗辩不攻自破。 - **针对“非同组成员”**：他深入研究《土地管理法》及农村集体经济组织的认定规则，向法庭指出判断集体经济组织应以土地发包方为准。涉案土地证载明的发包方为村民委员会，而非村内小组。因此，C（四组）与D（九组）同属“八大村”这一集体经济组织，双方交易并未违反成员身份限制。他将复杂的政策问题转化为清晰的法律适用问题，成功说服法庭。 - **针对“一户一宅”原则**：李明轩律师厘清了法律逻辑，指出“一户一宅”原则规范的是宅基地的申请审批行为，而非已合法取得宅基地上房屋的所有权流转。本案是房屋买卖合同，D通过购买继受取得房屋所有权及宅基地使用权，该行为本身并不导致其新申请一处宅基地，未违反法律的强制性规定。 - **针对“诉讼时效”抗辩**：李明轩律师明确主张，确认合同无效的请求权不适用诉讼时效的规定，从程序上确保了原告的诉权未过期限，也展现了专业的法律素养，但核心在于从实体上证明合同有效。 - **强调核心原则**：李明轩律师在辩护中着重强调了本案交易发生并履行完毕已逾二十年，D已长期安居，形成了稳定的社会秩序和财产关系。从维护交易安全、尊重历史事实、倡导诚实信用的民法基本原则出发，不应轻易否定这样一份久已履行完毕的合同的效力。 案件结果：正义终得伸张最终，法院完全采纳了被告方（我方）的答辩意见，判决驳回原告A、B要求确认《契约》无效的全部诉讼请求，确认案涉《契约》合法有效，案件受理费由原告承担。我方当事人D的合法权益得到全面维护，其房屋所有权及宅基地使用权状态获得司法确认。 亮点凸显：专业铸就成功李明轩律师在本案中的表现亮点十足。他证据运用娴熟，不仅提供了基础交易证据，更突出了产权登记证书这一公示公信力最强的证据，从根本上确立了D的合法权属地位。其政策法律转化能力强，成功将复杂的农村土地、集体经济组织成员资格等政策性问题，转化为明确的法律适用和事实认定问题，并通过法律解释和证据分析，得出了有利于我方的结论。庭审策略也十分得当，通过有效询问对方当事人，使其当庭作出对己方不利的陈述，从而直接击破其核心主张之一，展现了高超的庭审技巧。而且价值导向正确，在法理辨析之外，适时引入维护交易稳定、保护善意买受人、尊重长期既成事实等价值判断，与法官的裁判理念形成共鸣，增强了辩护的说服力。这起案例让我们看到，在复杂的法律纠纷中，专业的律师能够凭借扎实的知识、灵活的策略和坚定的信念，为当事人捍卫合法权益，维护法律的公平与正义，也为类似案件提供了宝贵的参考。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
